Betriebskostenabrechnung: Mieter muss Einwendungen bei materiell-rechtlichen Fehlern erneut erheben

Leitsatz

Materiell-rechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 556 Abs. 3 Sätze 5 und 6

Kommentar

Der Vermieter hatte dem Mieter in den Jahren 2003 und 2004 jeweils eine Betriebskostenabrechnung erteilt, in der die Grundsteuer enthalten war. Der Mieter hat beanstandet, dass diese Betriebskostenposition von der mietvertraglichen Umlagevereinbarung nicht erfasst wird. Er hat diesen Teil der Betriebskosten auch nicht bezahlt.

Für das Jahr 2005 hat der Vermieter wiederum eine Betriebskostenabrechnung unter Einschluss der Grundsteuer erteilt. Der Mieter hat einen Teilbetrag bezahlt; gegen den Ansatz der Grundsteuer hat er keine Einwendungen erhoben. Der BGH hatte zu entscheiden, ob der Mieter die in der Abrechnung enthaltene Grundsteuer bezahlen muss.

Dies wird vom BGH bejaht: Der Mieter muss Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Sätze 5 und 6 BGB). Nach Ablauf dieser Frist "kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen". Enthält eine Betriebskostenabrechnung einen Rechnungsposten, der von der mietvertraglichen Umlagevereinbarung nicht erfasst wird, muss der Mieter dies mit der Einwendung gegenüber dem Vermieter rügen. Anderenfalls ist er zur Zahlung der betreffenden Betriebskostenposition verpflichtet.

Dies führt zu der Frage, ob die Obliegenheit zur Geltendmachung von Einwendungen auch dann besteht, wenn der Mieter bereits gegen die Vorjahresabrechnungen eine entsprechende Einwendung erhoben hat. Der BGH bejaht dies unter Hinweis auf den Wortlaut und den Sinn und Zweck der Vorschriften. Durch die Obliegenheit zur Erhebung von Einwendungen soll Klarheit über die Durchsetzbarkeit eines Betriebskostensaldos geschaffen werden. Die Regelungen dienen mithin der Rechtssicherheit. Mit diesem Regelungszweck stünde es nicht im Einklang, wenn sich der Mieter auf die Einwendungen gegen frühere Abrechnungen berufen könnte.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 12.5.2010, VIII ZR 185/09, NJW 2010 S. 2275