Betriebskosten – Niederschlagswasser auf Mieter umlegbar?

Das OLG Düsseldorf (WuM 2000, 591) fasst die Kosten für das Abführen von Oberflächenwasser begrifflich unter die Entwässerungskosten. Vorausgesetzt wird, dass die Kosten der Entwässerung nach den Bestimmungen des Mietvertrags vom Mieter zu tragen sind. Dieser Ansicht schließt sich das LG Berlin an.

Im konkreten Fall sah der Mietvertrag vor, dass der Mieter die Kosten der Entwässerung trägt, die sich nach seinem Wasserverbrauch bemessen sollten. Die Wasserwerke stellten die Tarifstruktur um, wonach die Entwässerungskosten nunmehr aufgeteilt wurden in Kosten der Abwasserentsorgung des Hauses und denen der Niederschlagswasserentsorgung des Grundstücks. Zuvor wurden diese beiden Kostenarten einheitlich abgerechnet. Der Mieter berief sich darauf, dass er die Niederschlagswasserkosten nicht zu tragen habe, zumal der Mietvertrag weiter vorsah, dass die Entwässerungskosten nicht nach der Fläche umgelegt werden dürfen.

Das Gericht hob zunächst hervor, dass der Begriff der Entwässerungskosten auch die Kosten des Niederschlagswassers umfasst, was sich bereits aus der Nummer 3 der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung ergibt (ab 1.1.2004 unter § 2 Nr. 3 BetrKV).

Allein die Aufteilung einer bisher einheitlichen Kostenposition durch die Wasserwerke rechtfertige keine Abweichung von der vertraglichen Regelung. Im Wege der Vertragsauslegung kam das Gericht ferner zu dem Schluss, dass die eigentlich vertraglich gewollte Umlage der Entwässerungskosten nach dem Maßstab, welcher sich an der Verursachung der Kosten orientiert, vermieterseits einseitig geändert werden dürfe (LG Berlin, Urteil v. 18.3.2003, 64 S 3/03, GE 2003, 1159).

Hinweis

Zutreffend wird entschieden, dass der Begriff der Kosten der Entwässerung auch Kosten umfasst, die als Niederschlagswassergebühr bezeichnet werden, was neben der begrifflichen Umfassung der II. BVO auch nach allgemeinem Verständnis nicht streitig sein kann. Es geht dabei darum, die einheitlichen Entwässerungskosten aufzuteilen in die auf dem Grundstück anfallende Schmutzwassermenge und die Niederschlagswassermenge. Der Teil an Schmutzwasserkosten bemisst sich dabei nach der anfallenden Schmutzwassermenge, während die Niederschlagswassergebühr nach der Größe und der Versiegelungsart der versiegelten Fläche bemessen werden kann, wobei als versiegelte Fläche der bebaute und befestigte Teil des Grundstücks gilt, von dem das Niederschlagswasser direkt den öffentlichen Abwasseranlagen zugeführt wird (so die Definition aus einer gemeindlichen Kanalgebührensatzung). Anders ausgedrückt: Das Schmutzwasser kommt aus dem Haus, das Niederschlagswasser stammt vom Grundstück. Letzteres fließt von Dächern, Zufahrten, Wegen, Parkplätzen und anderen Flächen in die Kanalisation. Sinn und Zweck der Aufteilung ist eine gerechtere Kostenverteilung nach Verursachung.

Im entschiedenen Fall erscheint die Auslegung des Gerichts im Zusammenhang mit einem vereinbarten Verteilerschlüssel fraglich. Für eine solche Auslegung ist m. E. kein Platz, denn die Parteien haben deutlich gemacht, dass lediglich der vom Mieter selbst verursachte, alleine von ihm verbrauchte Anteil an Abwasser umgelegt werden kann.

Zu beachten ist, dass das Niederschlagswasser in der Betriebskostenabrechnung gesondert als solches ausgewiesen wird (OLG Düsseldorf, WuM 2000, 591).

Achtung

Manche Wasserwerke gewähren dem Grundstückseigentümer einen sog. Sprengwasserabzug. Ist hierfür ein Antrag erforderlich und unterlässt der Vermieter dessen Stellung, müssen die Entwässerungskosten um den entgangenen Betrag gekürzt werden (AG Schöneberg, GE 1998, 1343 unter Hinweis auf eine ordnungsgemäße und wirtschaftliche Verwaltung).

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