Betriebskosten – Beweislastverteilung bei ungewöhnlich hohem Verbrauch

1 Leitsatz

Kann der Mieter Umstände darlegen und ggf. beweisen, die es plausibel erscheinen lassen, dass der gemessene (Mehr-) Verbrauch auf einem Mangel der Mietsache beruht, muss der Vermieter diese Umstände ausräumen; andernfalls kann er die Mehrkosten nicht umlegen.

2 Das Problem

Betriebskosten sind die Kosten, die bei bestimmungsgemäßem Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Nicht dazu gehören Kosten, die ihre Ursache in einem Mietmangel haben oder in einem Umstand, der nicht zur Risikosphäre des Mieters, sondern zu der des Vermieters gehört. Beispiel: Als Wasserverbrauch ist nur der reguläre (aber auch der verschwenderische durch einen oder mehrere Mieter) anzusehen; nicht aber ein irregulärer, z. B. durch eine defekte Toilettenspülung oder durch einen Wasserrohrbruch.

Im Allgemeinen ist davon auszugehen, dass ordnungsgemäß gemessene Verbrauchswerte maßgeblich sind für die umzulegenden Betriebskosten. Dabei genügt der Vermieter seiner Darlegungs- und Beweislast, wenn er die Kosten nach dem so gemessenen Verbrauch ermittelt und umlegt.

Kann der Mieter jedoch Umstände darlegen und ggf. beweisen, die es plausibel erscheinen lassen, dass der gemessene Verbrauch nicht auf einem bestimmungsgemäßen Verbrauch der Mietsache beruht, sondern auf einem Mietmangel oder einem nicht seiner Risikosphäre zugehörigen Umstand, muss der Vermieter diese Umstände ausräumen. Insofern darf im Streitfall das Gericht einen Vortrag des Mieters zu Alternativursachen eines im Vergleich zu Vorzeiträumen exorbitanten Wasserverbrauchs nicht übergehen; andernfalls liegt eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor (so bereits BVerfG, Beschluss v. 23.9.1996, 2 BvR 430/96).

3 Entscheidung

AG Backnang, Urteil v. 10.3.2020, 5 C 650/19, WuM 2020 S. 277