Begriff

Ein Anspruch auf Genehmigung einer gewerblichen Nutzung ist zu bejahen, wenn die Erteilung der Zustimmung die Regel ist und nur ausnahmsweise bei Vorliegen eines wichtigen Grundes eine Versagung in Betracht kommen soll. Eine Tagesbetreuung von maximal 2 Kindern gleichzeitig stört nicht mehr als eine normale Wohnnutzung. Eine Tätigkeit vor Zustimmungserteilung hat keine Auswirkung auf den Zustimmungsanspruch (AG Bremen-Blumenthal, Urteil v. 27.9.2013, 44 C 2015/13).

Teilungserklärung: Gewerbliche Nutzung erfordert Zustimmung

In der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft ist bestimmt, dass die gewerbliche Nutzung des Wohnungseigentums nur mit Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft zulässig ist. Weiter ist geregelt, dass die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden kann. Ein solcher liege vor, wenn die beabsichtigte Nutzungsänderung für die anderen Wohnungseigentümer oder die Hausbewohner eine unzumutbare Beeinträchtigung zur Folge haben könnte oder sie den Charakter des Hauses nicht nur unwesentlich verändere. Die Mieterin eines Wohnungseigentümers beabsichtigte die Einrichtung einer Kindertagesstätte in ihrer Wohnung. Eine entsprechende behördliche Genehmigung zur gleichzeitigen Betreuung von 2 Kindern und insgesamt höchstens 3 Kindern liegt vor. Der vermietende Wohnungseigentümer hatte demnach eine entsprechende Zustimmungsbeschlussfassung initiiert. Die Wohnungseigentümer genehmigten die Nutzung allerdings mehrheitlich nicht. Der Wohnungseigentümer hatte daher den Negativbeschluss angefochten – mithin erfolgreich.

Ermessen der Wohnungseigentümer auf Null reduziert

Zwar steht den Wohnungseigentümern bei Beschlussfassungen ein Ermessensspielraum zu, der gerichtlich nicht überprüfbar ist. Vorliegend aber war das Ermessen der Wohnungseigentümer auf Null reduziert. Dem vermietenden Wohnungseigentümer steht nämlich aufgrund der Bestimmungen in der Teilungserklärung ein Anspruch auf Zustimmung der Wohnungseigentümer zu. Zwar beabsichtigt dieser bzw. seine Mieterin mit dem Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle eine gewerbliche Nutzung der Wohnung. Hierzu bestimmt die Teilungserklärung jedoch, dass für eine derartige gewerbliche Nutzung die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich ist, die lediglich aus wichtigem Grund verweigert werden darf.

Kein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung

Ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung besteht nicht. Insbesondere hat die beabsichtigte Nutzungsänderung für die anderen Wohnungseigentümer oder die Hausbewohner keine unzumutbare Beeinträchtigung zur Folge. Über die bisherige Nutzung hinausgehende Lärmbeeinträchtigungen sind jedenfalls nicht zu befürchten. Insbesondere aufgrund der Begrenzung der Genehmigung für bis zu 2 Kinder gleichzeitig geht die Betreuung nicht über das Maß hinaus, was im Rahmen einer Wohnungsnutzung durch eine Familie zu erwarten wäre. Die Nutzung der Wohnung durch eine Familie und damit auch durch mehrere Kinder können die Wohnungseigentümer aber nicht untersagen. Sie müssen insbesondere stets damit rechnen, dass Kinder neu in die Wohnung einziehen – etwa bei einem Mieterwechsel.

Keine Belastungen durch das Bringen und Abholen der Kinder

Weitergehende Lärmbelästigungen, die die Zumutbarkeitsschwelle überschreiten würden, sind des Weiteren nicht etwa durch das Bringen und Abholen der Kinder zu erwarten. Bei maximal 3 Kindern täglich führte das allenfalls zu 6 Benutzungen des Treppenhauses, was völlig normal ist und in der sonstigen Treppenhausbenutzung untergeht. Aus diesem Grund ist auch eine weitergehende Verschmutzung des Treppenhauses durch die Tagespflege nicht in einem relevanten Umfang zu befürchten.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Auch wenn sich eine Kindertagespflege de facto kaum von der Wohnungsnutzung zu Wohnzwecken unterscheidet, ist zu beachten, dass es sich um eine gewerbliche Tätigkeit handelt. So also in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung ausdrücklich geregelt ist, dass Wohnungseinheiten ausschließlich zu Wohnzwecken dienen, scheidet eine derartige Nutzung aus. Häufig aber sehen Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen eine gewerbliche Nutzung der Wohnungseigentumseinheiten nach Zustimmung des Verwalters oder aber der übrigen Wohnungseigentümer vor, die nur aus wichtigem Grund versagt werden darf. Und in diesem Zusammenhang ist dann – soweit es sich um eine Kinderbetreuung in überschaubarem Maß handelt – zu berücksichtigen, dass es wohl kaum zu unzumutbaren Beeinträchtigungen anderer Wohnungseigentümer kommt, wenn sich das konkrete Ausmaß der Nutzung im Rahmen üblicher familiärer Nutzung hält.

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