Bestellung: Wann liegt eine Majorisierung vor?
 

Leitsatz

Eine rechtsmissbräuchliche Majorisierung durch einen Mehrheitseigentümer liegt dann vor, wenn neben der Ausübung des Mehrheitsstimmrechts weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen. Ein solcher Verstoß kann schon anzunehmen sein, wenn der Mehrheitseigentümer eine erheblich teurere Verwaltung wählt, obwohl kein sachlicher Grund für die Bevorzugung bestand.

 

Normenkette

§§ 21 Abs. 4, 26 Abs. 1 Satz 1 WEG

 

Das Problem

  1. In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 2 Wohnungseigentümer, K hat 108 Wohnungseigentumsrechte, C 167 Wohnungseigentumsrechte. C verkauft seine 167 Wohnungseigentumsrechte an B. Im Kaufvertrag aus 2006 vereinbart C mit B, dafür zu sorgen, dass der bestehende Verwaltervertrag mit der A-GmbH zum 31.3.2007 beendet werde. B verpflichtet sich, für den Abschluss eines neuen Verwaltervertrags nur zuzustimmen, wenn dieser jedenfalls bis zum 31.2.2009 nicht mit höheren Kosten verbunden ist als die bisher angefallenen Kosten. Ab dem 1.4.2007 wird die Wohnungseigentumsanlage vereinbarungsgemäß für 5 Jahre von B's Tochter T zu den bisherigen Konditionen (10 EUR pro Einheit) verwaltet.
  2. Mit Schreiben vom 13.3.2012 lädt T zur Versammlung am 28.3.2012. Als einziger TOP ist die Neubestellung eines Verwalters vorgesehen. Angeboten ist eine jährliche Vergütung von monatlich 27,76 EUR brutto pro Einheit, steigend bis zum Jahr 2016 auf 31,30 EUR. K holt ein Angebot der S-GmbH mit einer monatlichen Vergütung von 19,04 EUR pro Einheit ein. B stimmt für T's Angebot.
  3. Gegen diesen Beschluss erhebt K Anfechtungsklage. Das Amtsgericht weist die Klage ab. Der angefochtene Beschluss verstoße nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. K habe keine Tatsachen vorgetragen, wonach T als Verwalterin ungeeignet sei. B sei auch aus dem Kaufvertrag nicht mehr gebunden gewesen, eine bestimmte Verwaltervergütung zu verlangen. Auch das günstigere Konkurrenzangebot führe nicht dazu, dass von einer Bestellung der T hätte abgesehen werden müssen, zumal die monatliche Vergütung sich nicht außerhalb des üblichen Rahmens bewege. Zu berücksichtigen sei auch die Kontinuität der Verwaltung.
  4. Hiergegen richtet sich K's Berufung. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, das Amtsgericht habe die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze für die Beurteilung der Angemessenheit von Verwaltervergütungen unberücksichtigt gelassen. So müsse berücksichtigt werden, dass hier nur 2 Eigentümer vorhanden seien, was mit der Verwaltung von 275 Einheiten im Eigentum Einzelner nicht gleichzusetzen sei. Die Frage der Angemessenheit der Vergütung beurteile sich anhand von Vergleichspreisen. Eine Weiterbestellung des alten Verwalters entspreche nur dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der bisherige Verwalter, mit dem die Gemeinschaft gut zurecht gekommen sei, etwas teurer als andere Anbieter seien. Dies sei aber hier nicht gegeben, da T 45 % teurer sei als ein vergleichbarer Anbieter. Zudem habe B ihre Stimmenmehrheit dazu ausgenutzt, ihre Tochter zur Verwalterin zu bestellen. Aus einer E-Mail ergebe sich, dass eine Willensbildung in der Versammlung von Anfang an nicht vorgesehen gewesen sei, sondern die Person des Verwalters und der Preis unbedingt durchgesetzt werden sollten.
 

Die Entscheidung

  1. Die Berufung ist begründet. B habe gegen ihre Verpflichtung zur Rücksichtnahme"auf die Interessen der Gemeinschaft" verstoßen.
  2. Dass ein Wohnungseigentümer die ihm zustehende Stimmenmehrheit nutze, um die Bestellung eines bestimmten Verwalters zu erreichen, stelle allein noch keinen Stimmrechtsmissbrauch dar. Allerdings könne eine Majorisierung der anderen Wohnungseigentümer den Vorwurf rechtsmissbräuchlichen Verhaltens oder einer Verletzung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung begründen (Hinweis auf BGH v. 19.9.2002, V ZB 30/02, BGHZ 152 S. 46). Entsprechend der allgemeinen Rechtsfolge rechtsmissbräuchlichen Verhaltens seien die unter Missbrauch des Stimmrechts abgegebenen Stimmen unwirksam und müssten bei der Feststellung des Beschlussergebnisses unberücksichtigt bleiben. Sei dies bei dem Beschlussergebnis, das von dem Versammlungsleiter festgestellt und verkündet worden sei, verkannt worden, so müsse der Mangel im Wege fristgerechter Anfechtung geltend gemacht werden. Eine Majorisierung sei erst dann rechtsmissbräuchlich, wenn neben der Ausübung des Mehrheitsrechts weitere Umstände hinzuträten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellten, wie etwa bei der Verschaffung unangemessener Vorteile oder der Bestellung eines persönlich ungeeigneten oder fachlich unfähigen Verwalters. Allein das Verfolgen eigener Interessen mache ein Handeln nicht schon treuwidrig, da dies im wirtschaftlichen Verkehr üblich sei. Ein Rechtsmissbrauch liege aber dann vor, wenn die Mehrh...

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