Bestellung eines Verwalters gemeinsam mit der Teilungserklärung

Leitsatz

Ein Verwalter kann auch dann „Erstverwalter„ im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG sein, wenn die Teilungserklärung über ein Jahrzehnt zurückliegt und es schon eine Reihe von Verwaltern gab

Normenkette

§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG

Das Problem

1. B teilt 1993 sein Grundstück nach § 8 WEG auf. Die durch die Aufteilung geschaffenen Wohnungseigentumsrechte bleiben in B's Hand. 2009 werden Einheiten umgebaut und die Teilungserklärung geändert. Des Weiteren wird die V GmbH für die Zeit vom 1.1.2010 bis zum 31.12.2014 als Verwalterin eingesetzt (in der vorangegangenen Zeit gab es bereits 5 andere Verwalter). Im Anschluss an die Umbaumaßnahmen aus dem Jahr 2009 und die Änderung der Teilungserklärung werden die Wohnungseigentumsrechte veräußert.
2. Im Jahr 2013 verklagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer G den Wohnungseigentümer W auf Hausgeld. W wendet gegen die Klage ein, V könne die Gemeinschaft nicht vertreten. W meint, V's Bestellung sei Ende 2012 bereits beendet gewesen.
3. Während des Verfahrens zahlt W das Hausgeld. W erklärt daraufhin den Rechtsstreit für erledigt. W schließt sich der Erledigungserklärung nicht an, weil er die Klage im Hinblick auf eine fehlende wirksame Vertretung von vornherein als unbegründet ansieht. V's Erstverwalterbestellung sei im Sinne des § 26 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 WEG zu qualifizieren. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei erstmalig im Anschluss an die Änderung der Teilungserklärung und die zuvor durchgeführten Umbaumaßnahmen im Jahr 2009 entstanden. Bei einer solchen Konstellation gelte § 26 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 WEG gleichermaßen. Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung bestehe darin, dass der aufteilende Alleineigentümer und Bauträger, dem es grundsätzlich gestattet sei, in der Teilungserklärung bereits eine Verwaltung seines Vertrauens einzusetzen, nicht die Option haben solle, diesen Verwalter für die Dauer seiner Gewährleistungspflicht bis zu deren Verjährung zu bestellen, also für 5 Jahre. Eine Konstellation im Sinne der gesetzlichen Regelung sei hier gegeben. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verweist darauf, dass seit der Aufteilung des Grundstücks zuvor bereits 5 weitere Verwaltungen eingesetzt worden waren, was als solches auch unstreitig ist.

Die Entscheidung

1. Der Rechtsstreit habe sich nicht im Sinne des Gesetzes "erledigt". Die Klage sei zum Zeitpunkt ihrer Erhebung unzulässig gewesen. V habe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Jahr 2013 nicht mehr wirksam vertreten können. Ihre Verwalterstellung sei Ende 2012 erloschen.
2. Die Bestellung des Erstverwalters durch eine Regelung in der Teilungserklärung werde grundsätzlich als zulässig anerkannt. Die Bestellung des Erstverwalters dürfe allerdings gem. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG die Höchstdauer von 3 Jahren nicht übersteigen. Dauere die Bestellung des Erstverwalters länger, sei die Bestellung unwirksam, soweit sie über 3 Jahre hinausgehe. V's Bestellung sei als Erstbestellung zu qualifizieren. Vorverwaltungen, die allein in der Zeit des alleinigen Eigentums eines einzelnen Eigentümers bestellt worden waren, seien keine Erstverwaltungen im Sinne des Gesetzes. Nach dem Sinn und Zweck des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG sei bei der Beurteilung des Vorliegens einer Erstverwaltung vielmehr darauf abzustellen, wer der erste Verwalter nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft war. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entstehe im Fall der Begründung durch einen aufteilenden Alleineigentümer gem. § 8 WEG erst dann, wenn ein weiterer Eigentümer neben dem aufteilenden Eigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen werde. Solange dies noch nicht geschehen sei, sondern sich sämtliche Wohnungseigentumseinheiten noch in einer Hand befinden, sei noch keine Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden, da Wohnungseigentümer mit sich selbst keine Wohnungseigentümergemeinschaft bilden könnten (Hinweis auf BGH v. 5.6.2008, V ZB 85/07, NJW 2008 S. 2639 und OLG Düsseldorf v. 17.1.2006, I-3 Wx 167/05, ZWE 2006 S. 142).
3. Soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf den Wortlaut des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG Bezug nimmt, nach dem "im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum" die Beschränkung auf eine nur 3-jährige Bestellung greife, sei ihr zwar einzuräumen, dass der Gesetzeswortlaut in der Tat von der Begründung von Wohnungseigentum spreche und nicht von der Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser Wortlaut sei unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung aber dahin gehend teleologisch einzuschränken, dass nicht bereits die Begründung von Wohnungseigentum durch Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungs- und/oder gegebenenfalls Teileigentum der maßgebliche Anknüpfungspunkt ist, sondern der Zeitpunkt der Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn beide Zeitpunkte, wie hier, auseinanderfallen.

Kommentar

Anmerkung

1. Ein "WEG-Verwalter" ist erst vorstellbar, wenn es eine Wohnungseigentümergemeinschaft als Gemeinschaft nach Bruchteilen gibt. Solange eine Person für den Allei...