Bestellung des Verwalters: ... / Zusammenfassung
 

Begriff

Nach der zwingenden Bestimmung des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG darf die Bestellung des Verwalters auf höchstens 5 Jahre vorgenommen werden. Handelt es sich um eine Erstverwalterbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums, darf die Bestellung des Verwalters auf höchstens 3 Jahre vorgenommen werden (§ 26 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2 WEG). Sämtliche Einschränkungen oder Erweiterungen dieser Bestimmung wären unwirksam. So ist es nicht möglich, den Verwalter über einen Zeitraum von 5 Jahren hinaus zu bestellen. Auch wäre eine über diese Höchstdauer hinausgehende Bestellung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung unwirksam. Gleiches gilt im Hinblick auf die Erstverwalterbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in § 26 WEG.

LG Köln, Urteil v. 15.11.2018, 29 S 285/17: Eine Entfernung von 75 Kilometer des Sitzes des Verwaltungsunternehmens von der zu verwaltenden Wohnanlage stellt keinen wichtigen Grund dar, der gegen die Bestellung des Verwalters spricht. Aus der Verwendung eines Muster-Verwaltervertrags, der mehrere unwirksame Klauseln enthält und in Teilen nicht an die aktuelle Rechtslage angepasst worden ist, kann nicht auf die generelle Ungeeignetheit des Verwalters geschlossen werden. Schlechte Bewertungen im Internet stellen keine geeignete Grundlage dar, um die Leistungsfähigkeit eines Verwalters einzuschätzen.

LG Stuttgart, Beschluss v. 23.10.2017, 19 OH 7/17: Die Bestellung des Verwalters ohne gleichzeitigen Beschluss über den Abschluss eines Verwaltervertrags mit ihm ist nicht nichtig, führt aber zur Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses.

KG, Beschluss v. 11.9.2018, 1 W 233/18: Die Nachweiserleichterung gemäß den § 26 Abs. 3, § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG gilt entsprechend, wenn die Niederschrift nur von einem werdenden Wohnungseigentümer unterzeichnet worden ist.

KG, Beschluss v. 3.5.2018, 1 W 370/17: Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung wirkt gegen Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist oder ihr sämtliche Sondernachfolger beigetreten sind.

LG Frankfurt/Main, Beschluss v. 26.3.2018, 2-13 S 27/17: Soll statt einer Einzelperson eine GmbH, deren Geschäftsführer der bisherige Verwalter ist, zum Verwalter bestellt werden, handelt es sich nicht um die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters, sodass Alternativangebote einzuholen sind.

AG Pinneberg, Urteil v. 6.3.2018, 60 C 34/17: Es ist allgemein anerkannt, dass der erste Verwalter auch schon in der Teilungserklärung bestellt werden kann, wenn auch die Natur der Rechtsmacht des teilenden Eigentümers hierzu umstritten ist. Es liegt ein konkludenter Abschluss eines formfreien Verwaltervertrags vor, wenn die Bestellung des ersten Verwalters bereits in der Teilungserklärung erfolgt, dieser mindestens über eine Wirtschaftsperiode hinweg tätig wird und die Wohnungseigentümer billigen, dass er seine Vergütung in Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ansetzt.

LG Itzehoe, Urteil v. 26.1.2018, 11 S 33/17: Bei der Entscheidung über die Frage, ob der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, muss das Gericht einerseits die Entscheidung der Mehrheit im vertretbaren Rahmen respektieren, andererseits aber auch den Minderheitenschutz berücksichtigen. Zu einer Ungültigkeitserklärung eines Bestellungsbeschlusses kann es kommen, wenn der Verwalter offensichtlich die für die Amtsführung erforderliche Neutralität vermissen lässt. Auch eine Majorisierung durch einen Mehrheitseigentümer kann Anlass für eine kritische Würdigung der Beweggründe sein.

OLG München, Beschluss v. 26.1.2018, 34 Wx 304/17: Auch wenn sich aus den vorgelegten Unterlagen ergibt, dass der Beschluss über die Bestellung des Verwalters anfechtbar ist, kann das Grundbuchamt regelmäßig vom Bestand der Verwalterbestellung ausgehen.

LG Frankfurt, Urteil v. 27.9.2017, 2-13 S 49/16: Enthält ein Verwaltervertrag zahlreiche unwirksame Klauseln, die wesentliche Teile des Vertrags betreffen, ist der Beschluss über den Vertragsschluss insgesamt für ungültig zu erklären. Dies führt auch zur Ungültigerklärung des auf der gleichen Versammlung gefassten Beschlusses über die Verwalterbestellung.

LG Dortmund, Urteil v. 28.3.2017, 1 S 177/16: Bestehen Zweifel an der finanziellen Leistungsfähigkeit einer haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft (UG), werden diese nicht dadurch beseitigt, dass die Verwaltergesellschaft ihr Stammkapital auf den Mindestbetrag von 25.000 EUR einer GmbH erhöht hat und sich nunmehr als GmbH zur Verwalterin bestellen lässt. Die Erhöhung des Stammkapitals als solche trifft nämlich noch keine Aussage dazu, wie sich die Vermögenslage der Verwaltergesellschaft im Zeitpunkt der Verwalterbestellung darstellt. Denn die Erhöhung des Stammkapitals kann auf verschiedene Weise erfolgen.

LG Frankfurt/Main, Beschluss v. 7.3.2017, 2-13 S 4/17: Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht grundsätzlich au...

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