Bestellung des Verwalters: ... / 5 Sonderfall: Nachweis der Verwaltereigenschaft

In bestimmten Fällen muss die Eigenschaft, Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein, nachgewiesen werden. Dies ist allgemein dann der Fall, wenn wie etwa im Grundbuchverfahren gemäß § 29 GBO die Vorlage öffentlich beglaubigter Urkunden vorgesehen ist. Wichtigstes Beispiel ist in diesem Zusammenhang die Veräußerungszustimmung des Verwalters gemäß § 12 WEG. Denn die Verwaltereigenschaft ist bei der nach § 12 WEG erforderlichen Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum eine grundbuchmäßig nachzuweisende Eintragungsvoraussetzung.

Aber auch im Fall der Kontoeröffnung für die Eigentümergemeinschaft muss sich der Verwalter gegenüber dem jeweiligen Kreditinstitut gemäß § 154 AO und §§ 2, 8 GwG (Geldwäschegesetz) legitimieren .

 

Hinweis

Beglaubigte Niederschrift über Bestellungsbeschluss

Nach der Vorschrift des § 26 Abs. 4 WEG genügt für den Nachweis der Verwaltereigenschaft in all den Fällen, in denen diese durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften des Versammlungsleiters, eines Wohnungseigentümers sowie dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats bzw. dessen Vertreter öffentlich beglaubigt sind. Unterschreibt eine in Doppelfunktion tätige Person – etwa der Versammlungsleiter, welcher gleichzeitig Beiratsvorsitzender ist – nur einmal, ist umstritten, ob dies ausreichend ist. Unterschreibt ein anwesender Eigentümer lediglich in seiner Funktion als Beirat, soll insoweit dem Unterschriftserfordernis nicht ausreichend Rechnung getragen sein. Andererseits wird vertreten, dass die Unterschrift eines Miteigentümers auch von einem solchen geleistet werden kann, der Mitglied des Verwaltungsbeirats ist. Auch die Beifügung des Zusatzes "Beirat" zur Unterschrift ändere nichts daran, dass es sich um die Unterschrift eines Miteigentümers handele.

Wiederum andererseits soll bei einem mehrköpfigen Verwaltungsbeirat die der Unterschrift beigefügte Bezeichnung "Verwaltungsbeirat" nicht ausreichen, da nicht erkennbar ist, ob der Vorsitzende, sein Stellvertreter oder ein einfaches Beiratsmitglied unterzeichnet hat. Vor dem Hintergrund der geschilderten Rechtsunsicherheit sollten Verwalter in ihrem eigenen Interesse strengstes Augenmerk darauf richten, dass die Niederschrift mit dem Bestellungsbeschluss also tatsächlich vom Versammlungsleiter – in aller Regel also dem Verwalter selbst –, dem Beiratsvorsitzenden oder dessen Stellvertreter und einem weiteren Wohnungseigentümer unterzeichnet wird. So es sich bei dem Versammlungsleiter nicht um den Verwalter handeln sollte, sondern um einen Wohnungseigentümer, muss dieser Wohnungseigentümer selbstverständlich eben als Versammlungsleiter unterzeichnen, daneben noch der Beiratsvorsitzende oder sein Stellvertreter und wichtig: noch ein anderer Wohnungseigentümer. Besteht der Beirat nur aus einer Person, so unterschreibt diese Person eben als Verwaltungsbeirat. Neben dem Versammlungsleiter hat daneben aber noch ein weiterer Wohnungseigentümer zu unterschreiben. Auch wenn der Verwaltungsbeirat aus 3 Personen besteht, haben der Vorsitzende des Beirats oder dessen Stellvertreter zu unterzeichnen und daneben noch der Versammlungsleiter und ein weiterer Wohnungseigentümer.

Unerheblich ist allerdings, ob die Unterschrift nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft von einem werdenden Wohnungseigentümer geleistet wird, der bereits Mitglied der werdenden Eigentümergemeinschaft war. Im Innenverhältnis zwischen dem teilenden Eigentümer und den Ersterwerbern sind nämlich die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes anzuwenden. Stimmberechtigt in der Versammlung ist nur noch der werdende Wohnungseigentümer, weshalb er auch die Niederschrift zeichnen darf.

Soweit der Nachweis der Verwalterstellung zu erbringen ist, ist die Vorlage des Verwaltervertrags weder erforderlich noch ausreichend.

Ist dem Bestellungsbeschluss nicht zu entnehmen, für welchen konkreten Zeitraum der Verwalter bestellt ist, besteht grundsätzlich die Vermutung dafür, dass der Verwalter bis zur Höchstdauer von 5 Jahren bestellt ist. Diese Vermutung kann jedoch widerlegt werden. So etwa durch die beglaubigte Vorlage einer Niederschrift über den Abberufungsbeschluss oder den Nachweis der Bestellung eines neuen Verwalters.

Für den Nachweis der Bestellung des Verwalters ist es im Übrigen unerheblich, ob der Bestellungsbeschluss anfechtbar wäre. Auch wenn sich aus den vorgelegten Unterlagen ergibt, dass der Beschluss über die Bestellung des Verwalters anfechtbar ist, kann das Grundbuchamt regelmäßig vom Bestand der Verwalterbestellung ausgehen.

 

Praxis-Beispiel

Unzulässige Einberufung einer Zweitversammlung

Wird für den Fall der Beschlussunfähigkeit in der Erstversammlung schon im Einladungsschreiben im Wege der Eventualeinberufung eine Zweitversammlung einberufen, obwohl es eine diesbezügliche Vereinbarung der Eigentümer nicht gibt, sind die auf der Zweitversammlung gefassten Beschlüsse nicht nichtig,...

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