Besondere Pflichten des Notars bei Verbraucherverträgen

Zusammenfassung

 

Überblick

Mit Wirkung zum 1.10.2013 wurde das Beurkundungsgesetz in § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 dergestalt geändert, dass der Verbraucher jetzt im notariellen Beurkundungsverfahren noch stärker geschützt wird. Durch die Vorschrift soll der Verbraucher vor übereilten beurkundungspflichtigen rechtsgeschäftlichen Erklärungen geschützt werden. Jeder Versuch, ihn von der Belehrung durch den Notar auszuschließen, soll ausgeschlossen werden.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

§ 17 BeurkG wurde in Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG ab 1.10.2013 geändert.

§ 17a BeurkG lautet:

(1) Der Notar soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Dabei soll er darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden.

(2) Bestehen Zweifel, ob das Geschäft dem Gesetz oder dem wahren Willen der Beteiligten entspricht, so sollen die Bedenken mit den Beteiligten erörtert werden. Zweifelt der Notar an der Wirksamkeit des Geschäfts und bestehen die Beteiligten auf der Beurkundung, so soll er die Belehrung und die dazu abgegebenen Erklärungen der Beteiligten in der Niederschrift vermerken.

(2a) Der Notar soll das Beurkundungsverfahren so gestalten, dass die Einhaltung der Pflichten nach den Absätzen 1 und 2 gewährleistet ist. Bei Verbraucherverträgen muss der Notar darauf hinwirken, dass

  1. die rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Verbrauchers von diesem persönlich oder durch eine Vertrauensperson vor dem Notar abgegeben werden,
  2. der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen; bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterliegen, soll dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts vom beurkundenden Notar oder einem Notar, mit dem sich der beurkundende Notar zur gemeinsamen Berufsausübung verbunden hat, zur Verfügung gestellt werden. Dies soll im Regelfall 2 Wochen vor der Beurkundung erfolgen. Wird diese Frist unterschritten, sollen die Gründe hierfür in der Niederschrift angegeben werden.

Weitere Amtspflichten des Notars bleiben unberührt.

(3) …

1 Begriff des Verbrauchervertrags

Definitionen: Verbrauchervertrag Unternehmer

Die Definition des Verbrauchervertrags ergibt sich aus §§ 310 Abs. 3, 13, 14 BGB. Es sind Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher. Unternehmer ist jede natürliche oder juristische Person(z. B. AG, GmbH, OHG, KG, Verein, Stiftung, Partnerschaftsgesellschaft), die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt (§ 14 BGB), also auch z. B. Notare, Rechtsanwälte, Ärzte, Steuerberater usw. Auch die öffentliche Hand kann Unternehmer sein, z. B. wenn sie als kommunale Wohnungsbaugesellschaft einen Bauplatz verkauft. Ansonsten ist zu unterscheiden, ob sie ein Rechtsgeschäft mit einem Verbraucher abschließt, das ebenso auch der private Unternehmer abschließen könnte (Verbrauchervertrag), oder ob das Rechtsgeschäft unmittelbar einem öffentlichen Zweck dient (kein Verbrauchervertrag).[1]

Verbraucher

Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, das weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann (§ 13 BGB), nicht aber juristische Personen des privaten oder des öffentliches Rechts, auch nicht gemeinnützige Stiftungen.[2] Auch eine teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn an ihr nicht ausschließlich Unternehmer beteiligt sind, fällt unter den Begriff Verbraucher.

Jede rechtsgeschäftliche Erklärung eines Verbrauchers, die auf Abschluss eines Vertrags mit einem Unternehmer gerichtet ist, löst die Amtspflichten des Notars aus, z. B. jeder Bauträgervertrag, auch der Vertrag, mit dem eine Gesellschaft Wohnungseigentum von einem aufgeteilten Altbau an Verbraucher veräußert.[3]

Von dem Gesetz sind Verträge zwischen Unternehmern oder zwischen Verbrauchern nicht erfasst.

Verbraucherverträge

Aus der systematischen Stellung des § 17 BeurkG im Abschnitt über die Beurkundung von Willenserklärungen folgt, dass § 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG für die Niederschriften nach §§ 8 ff. BeurkG, nicht jedoch für die sonstigen Beurkundungen nach §§ 36 ff. BeurkG gilt, also insbesondere auch nicht bei Beglaubigung der Unterschrift eines Verbrauchers, auch nicht, wenn der Notar lediglich die Unterschrift des Verbrauchers unter einer Genehmigung zu einem Verbrauchervertrag, z. B. zu einem Grundstückskaufvertrag mit einem Unternehmen, beglaubigt, ebenso wenig, wenn der Notar einen Entwurf fertigt und die Unterschrift darunter beglaubigt.[4]

Einseitige Rechtsgeschäfte

Die Vorschrift gilt aber auch für einseitige Rechtsgeschäfte, z. B. für Angebote auf Abschluss eines Verbrauchervertrags, nicht jedoch für einseitige Rechtsgeschäfte, ...

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