Besichtigungsrecht – Vermieter darf Wohnung alle 5 Jahre besichtigen

Routinekontrollen sind unzulässig

Der Vermieter kann vom Mieter nach § 809 BGB verlangen, dass dieser ihm das Betreten und Besichtigen der Mieträume gestattet, wenn der Vermieter einen Anspruch in Ansehung der Mietsache hat oder sich Gewissheit verschaffen will, ob ihm ein solcher Anspruch zusteht und die Besichtigung der Räume aus diesem Grund von Interesse ist (z. B. Prüfung von Schadensersatzansprüchen bei Beschädigung der Mietsache). Im Übrigen bestehen keine konkreten gesetzlichen Regelungen über ein Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters. Soweit auch keine wirksamen vertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden, gesteht die Rechtsprechung dem Vermieter ein Besichtigungs- und Betretungsrecht unter Hinweis auf das dem Mieter in den gemieteten Räumen zustehende Hausrecht nur in engen Grenzen zu.

Danach darf der Vermieter die Räume nur betreten, wenn dies notwendig ist, damit er seiner Verpflichtung zur Erhaltung eines vertragsgemäßen Gebrauchs nachkommen kann (z. B. Prüfung, Reparatur, Wartung der Mietsache) oder wenn das Betreten der Wohnung für die Wahrung seiner Rechte erforderlich ist, z. B. Aufmaß zum Zweck einer Mieterhöhung, Besichtigung durch Kauf- oder Mietinteressenten nach Kündigung, Ablesung von Messeinrichtungen, Prüfung, ob vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durchgeführt wurden; aber auch zur Überprüfung des vertragsgerechten Mietgebrauchs, z. B. wenn der begründete Verdacht einer unzulässigen Tierhaltung in der Mietwohnung besteht.

Konkreter Anlass erforderlich

Ohne Vorliegen eines solchen konkreten Anlasses kann dem Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH nicht das Recht zugebilligt werden, die Mietsache auch ohne besonderen Anlass in einem regelmäßigen zeitlichen Abstand von 1 bis 2 Jahren zu besichtigen, da dies eine unzulässige Routinekontrolle darstellen würde. Dementsprechend ist auch eine Formularklausel, die dem Vermieter ein Betretungs- und Besichtigungsrecht ganz allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustands" und entsprechend ein anlassloses Betretungsrecht zubilligt, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 BGB) unwirksam (BGH, Urteil v. 4.6.2014, VIII ZR 289/13).

Besichtigung dient ordnungsgemäßer Bewirtschaftung

Allerdings kann der Vermieter nach einem Urteil des AG München alle 5 Jahre eine Besichtigung der Wohnung verlangen. Dies stellt keine i. S. d. BGH-Rechtsprechung unzulässige Routinekontrolle dar, wie dies bei Besichtigungen alle 1 oder 2 Jahre angenommen werden könnte, sondern eine Besichtigung, die einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht, da der Zeitraum von 5 Jahren nach allgemeiner Verkehrsanschauung und der allgemeinen Vertragspraxis der Zeitraum ist, nach dessen Ablauf Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, d. h. nach dessen Ablauf also auch bei bestimmungsgemäßem und vertragsgemäßem Gebrauch eine solche Abnutzung auftreten kann, dass Arbeiten in dem Mietobjekt vorgenommen werden müssen, um eine Substanzschädigung zu vermeiden. Würde man solche Besichtigungen nicht zulassen, bestünde die Gefahr, dass der Vermieter als Eigentümer auf Jahrzehnte von jeder Kontrolle seines Eigentums ausgeschlossen würde.

(AG München, Urteil v. 8.1.2016, 461 C 19626/15, ZMR 2016 S. 297)

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge