8.6.1 Abweichungen von der Teilungserklärung in Erwerberverträgen
Vereinzelt enthalten Bauträgerverträge eine Klausel, wonach der Verwalter im Fall der Verhinderung des Käufers zu dessen Vertretung in der Eigentümerversammlung bevollmächtigt ist. Enthält die Gemeinschaftsordnung darüber hinaus ebenfalls Stimmrechtsvertretungsregelungen, so kann es hier leicht zu Unsicherheiten kommen, welche Bestimmung denn nun gilt. Gängige Regelung zur Stimmrechtsvertretung in Gemeinschaftsordnungen ist eine Vertretung der Wohnungseigentümer durch deren Ehegatten, Miteigentümer oder den Verwalter. Eine aufgrund der Gemeinschaftsordnung erteilte Vollmacht hat insoweit Vorrang vor den in den Kaufverträgen enthaltenen Vollmachten: Wenn nämlich in der Gemeinschaftsordnung eine Vertretung aufgrund schriftlich erteilter Vollmacht ausdrücklich und ohne weitere Einschränkung vorgesehen ist, kann diese Regelung nur so verstanden werden, dass die im Einzelfall erteilten Vollmachten vorrangig sind und die in den Verträgen enthaltenen Bevollmächtigungen nur dann zum Zuge kommen sollen, wenn die in einer Versammlung nicht anwesenden Miteigentümer keine besondere Vollmacht erteilt haben.[1] Im Sinne der Wohnungseigentümer sollte hier für eine klarstellende Beschlussfassung gesorgt werden.
Musterbeschluss: Stimmrechtsvertretung in der Eigentümerversammlung bei Widerspruch zwischen Gemeinschaftsordnung und Erwerbervertrag
TOP XX Klarstellung zur Stimmrechtsvertretung
Die in den einzelnen Erwerberverträgen enthaltene Bestimmung, wonach der an der Teilnahme an einer Wohnungseigentümerversammlung verhinderte Wohnungseigentümer durch den Verwalter vertreten wird, widerspricht den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung. Hiernach sind zur Vertretung in der Wohnungseigentümerversammlung der Ehegatte des verhinderten Wohnungseigentümers, ein Miteigentümer oder der Verwalter berechtigt. Die entsprechende Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung geht derjenigen in den Kaufverträgen vor. Jeder Wohnungseigentümer kann sich also durch seinen Ehegatten oder einen Miteigentümer entsprechend der Regelung in der Gemeinschaftsordnung vertreten lassen. Die in den Kaufverträgen enthaltenen Bevollmächtigungen sollen nur dann zum Zuge kommen, wenn die in einer Versammlung nicht anwesenden Miteigentümer keine besondere Vollmacht erteilt haben.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Anfechtungsrisiko
Dass ein derartiger Beschluss angefochten würde, ist kaum denkbar, denn der Regelungsgegenstand kommt eindeutig den Wohnungseigentümern zugute und entspricht grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung.
8.6.2 Vertretungsvollmacht bei Miteigentum/Bruchteilseigentum
In aller Regel enthalten die Gemeinschaftsordnungen Stimmrechtsvertretungsregelungen. Häufig mangelt es jedoch an Regelungen darüber, wie die Bevollmächtigung zu erfolgen hat, wenn das Sondereigentum im Miteigentum/Bruchteilseigentum mehrerer – insbesondere Ehegatten – steht.
Das OLG Düsseldorf[1] hat jedenfalls klargestellt, dass die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Regelung, wonach sich jeder Sondereigentümer in der Eigentümerversammlung mittels schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann, nicht den Fall erfasst, dass das Sondereigentum mehreren Personen gemeinschaftlich zusteht. Die entsprechende Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung führt also nicht dazu, dass jeder der Mitberechtigten eine schriftliche Stimmrechtsvollmacht erteilen muss. Ausreichend ist, dass die Vollmacht beispielsweise nur von einem Ehegatten im Einverständnis mit dem anderen unterschrieben wurde.
Eine entsprechende klarstellende Beschlussfassung empfiehlt sich hier, um überflüssige Beschlussanfechtungsverfahren zu vermeiden.
Musterbeschluss: Stimmrechtsvertretung von Mit- oder Bruchteilseigentümern in der Eigentümerversammlung
TOP XX Stimmrechtsvertretung bei Miteigentum/Bruchteilseigentum
Steht ein einzelnes Sondereigentum im Miteigentum bzw. Bruchteilseigentum mehrerer Personen – insbesondere Ehegatten –, so genügt es zur Vertretung dieser Miteigentümer durch den Verwalter oder einen Wohnungseigentümer, wenn einer der Miteigentümer des Sondereigentums die zur Vertretung berechtigende Vollmacht mit Einverständnis des/der anderen Miteigentümer erteilt. Es ist demnach zur Vertretung der Miteigentümer des betreffenden Sondereigentums weder erforderlich, dass jeder dieser Miteigentümer eine Vertretungsvollmacht erteilt, noch dass eine Gesamtvertretungsvollmacht von allen Miteigentümern zu erteilen ist.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Anfechtungsrisiko
Auch hier ist ein Anfechtungsrisiko rein theoretisch, da den Wohnungseigentümern keinerlei Nachteile drohen. Ein derartiger Beschluss entspricht ganz eindeutig ordnungsmäßiger Verwaltung.
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