Insbesondere die Finanzierung von Baumaßnahmen des § 20 WEG kann nicht aus der Erhaltungsrücklage erfolgen. Ob dies auch für modernisierende Erhaltungsmaßnahmen gilt, deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, wird die Rechtsprechung zu klären haben. Maßnahmen einer (energetischen) Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, die mit dem erforderlichen Quorum des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG beschlossen wurden und deren Kosten somit von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, oder nach § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG beschlossenen Maßnahmen, die sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren, können jedenfalls nicht aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden. Allerdings können die Wohnungseigentümer auch eine Teilauflösung der Erhaltungsrücklage beschließen. Eine Beschlusskompetenz hierzu haben sie durchaus.

Freilich entspricht insoweit nur eine Teilauflösung ordnungsmäßiger Verwaltung, denn es muss stets eine angemessene Höhe in der Rücklage verbleiben. Was hier als angemessen anzusehen ist, hängt von den Maßgaben des konkreten Einzelfalls ab. Maßgeblich ist insbesondere, ob ggf. neben der geplanten Bau- bzw. Modernisierungsmaßnahme in absehbarer Zeit auch noch Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung oder Instandsetzung erforderlich werden.

 

Musterbeschluss: Teilauflösung der Erhaltungsrücklage

TOP XX [Bezeichnung der konkreten Baumaßnahme]; Teilauflösung der Erhaltungsrücklage zur Finanzierung der Maßnahme

Die Wohnungseigentümer beschließen __________________ [konkreter Beschlussinhalt]

Derzeit enthält die Erhaltungsrücklage liquide Mittel in Höhe von 150.000 EUR. Erforderliche Erhaltungsmaßnahmen sind nicht abzusehen. Unter teilweiser Auflösung der Erhaltungsrücklage in Höhe von 50.000 EUR beschließen die Wohnungseigentümer daher die Finanzierung der vorbeschlossenen baulichen Veränderung mit Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG aus der Erhaltungsrücklage. Sollten die in der Erhaltungsrücklage verbleibenden Mittel angesichts eines unvorhersehbaren Erhaltungsbedarfs nicht ausreichen, wird der Verwalter unverzüglich eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung zwecks Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage einberufen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

 
Hinweis

Anfechtungsrisiko

Ein Anfechtungsrisiko besteht dann, wenn keine ausreichende Rücklagenhöhe mehr zur Finanzierung von unerwarteten Erhaltungsmaßnahmen zur Verfügung steht oder sich ein Wohnungseigentümer ohnehin gegen die beschlossene Maßnahme wendet, die mittels Teilauflösung der Rücklage finanziert werden soll.

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