Beschlussfassung in der Eig... / 8 Beschlussfassung
 

Rz. 71

Vom Gesetz wird nicht vorgegeben, wie abgestimmt werden muss. Hierzu kann aber die Gemeinschaftsordnung Regeln enthalten, die der Versammlungsleiter kennen muss, um nicht formale Fehler auf dem Weg zum Beschluss zu machen. Grundsätzlich erfolgt die Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung durch persönliche Stimmabgabe oder durch einen beauftragten Vertreter. Dabei kann per Handzeichen, Hochheben der Stimmkarte(n) oder – seltener – durch Zuruf (Akklamation) abgestimmt werden. Abgestimmt werden kann aber auch identifizierbar schriftlich (namentlich oder zuordnungsfähig durch die Wohnungsnummer) oder nicht identifizierbar geheim (nicht namentlich) mit neutralen Stimmkarten. Schriftliche Abstimmung ist i. d. R. geboten bei vereinbartem Stimmrechtsprinzip nach Wertanteilen und immer dann, wenn später die Stimmen nachvollzogen werden müssen, weil sich hieraus Konsequenzen (etwa für die Kostenfolgen nach § 16 Abs. 6 WEG) ergeben können.

Sieht die Gemeinschaftsordnung nicht bereits eine bestimmte Abstimmungsart vor, kann zu Beginn der Eigentümerversammlung ein für alle oder auch nur für bestimmte Abstimmungen geltender Geschäftsordnungsbeschluss herbeigeführt werden, wie abgestimmt werden soll. Ebenso ist es denkbar, vor der Behandlung einzelner Tagesordnungspunkte über die Abstimmungsart einen Geschäftsordnungsbeschluss herbeizuführen.

Die Stimmabgabe ist eine einseitige Willenserklärung. Sie kann deshalb auch wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung nach allgemeinen Grundsätzen des BGB angefochten werden (BayObLG v. 17.11.2004, 2Z BR 178/04, ZMR 2005 S. 463).

Eine namentliche Abstimmung und die Feststellung, wer für einen Antrag und dagegen gestimmt hat, sollte erfolgen, wenn über eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG ein Beschluss herbeigeführt wird.

  • Nur der Wohnungseigentümer hat die durch die Maßnahme entstehenden Kosten mitzutragen, der zugestimmt hat. Es dürfen auch nur die zustimmenden Eigentümer die Maßnahme nutzen. Die Regelung in § 16 Abs. 6 WEG gilt nicht, wenn im Einzelfall eine Maßnahme nach § 16 Abs. 4 WEG beschlossen wurde.
  • § 16 Abs. 4 WEG schafft die neue, gesetzlich vorgesehene Möglichkeit, mit Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung und auch baulichen Veränderungen mehrheitlich zu beschließen, wie die Kosten verteilt werden sollen. Von den Vorgaben in § 16 Abs. 2 WEG kann abgewichen werden, wenn eine qualifizierte Mehrheit zustimmt. Diese Qualifikation muss im Bestreitensfall nachgewiesen werden. Der Nachweis kann durch namentliche Abstimmung geführt werden.
  • Auch § 22 Abs. 1 und 2 WEG erfordern die Einhaltung bestimmter gesetzlicher Kriterien. Nach Abs. 1 müssen die Eigentümer zustimmen, die beeinträchtigt werden. Deren Zustimmung ist nachweisbar zu machen. Nach Abs. 2 ist eine qualifizierte Mehrheit nötig, deren Erreichen auch bewiesen werden muss, wenn bestritten.

Mit welcher Mehrheit ein Beschluss herbeigeführt werden muss, ist im Einzelfall zu prüfen. Grundsätzlich reicht die einfache Mehrheit einer beschlussfähigen Eigentümerversammlung. Gesetz und Gemeinschaftsordnung können abweichende Vorgaben machen, die zu beachten sind, um einen rechtmäßigen Beschluss herbeizuführen. Die Missachtung einer geforderten Mehrheit ist stets nur ein Fehler auf dem Weg zum Beschluss, der den Beschluss anfechtbar aber nicht nichtig macht, wenn die Eigentümer die Beschlusskompetenz hatten.

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