Beschluss: Wer muss ihn durchführen?

Leitsatz

Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter. Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, begründen daher keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Jeder Wohnungseigentümer kann vom Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt.

Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB.

Für Schäden, die ein Vertragspartner der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schuldhaft am Sondereigentum verursacht, schuldet der Vertragspartner den Wohnungseigentümern Schadensersatz aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.

Normenkette

§ 10 Abs. 6 WEG, § 21 Abs. 4 WEG, § 26 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG

Das Problem

1. Das Sondereigentum von Wohnungseigentümerin K liegt im Erdgeschoss der Wohnungseigentumsanlage. Es weist Feuchtigkeitsmängel auf. Die Wohnungseigentümer beschließen daraufhin die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schließt entsprechende Verträge. Die Y-GmbH führt die Arbeiten aus, eine Architektin nimmt die Arbeiten als mangelfrei ab.
2. Nach den Arbeiten bestehen die Feuchtigkeitsmängel allerdings fort. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer leitet daher ein selbstständiges Beweisverfahren gegen das bauausführende Unternehmen sowie die Architektin ein. Dem in diesem Verfahren eingeholten Sachverständigengutachten zufolge ist die Instandsetzung, insbesondere die Abdichtung des Mauerwerks im Erdgeschoss, nicht fachgerecht durchgeführt worden.
3. Vor Durchführung der vom Sachverständigen angeratenen Arbeiten verursacht im Dezember 2008 ein Mieter einer anderen Wohnung einen Brand. Von den Brand- und Löschwasserschäden ist auch das Sondereigentum der K betroffen. Mit der Beseitigung des Schadens auf Kosten einer Versicherung beauftragt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die X-GmbH, der K ihren Wohnungsschlüssel übergibt. Am 10. Juni 2010 nimmt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Arbeiten der X-GmbH ab. Am selben Tag erhält K ihren Wohnungsschlüssel zurück. K lässt am 23. Juni 2010 durch einen Privatgutachter ein Begehungsprotokoll erstellen. Danach sind weiterhin Durchfeuchtungen vorhanden. Hierüber informiert K die Verwalterin am 12. August 2010. Ende 2012 werden die Wohnungseigentümer in einer Versammlung erneut mit den Feuchtigkeitsschäden befasst. Zu diesem Zeitpunkt gibt es wiederum großflächige Wanddurchfeuchtungen im Sondereigentum der K.
4. Mit einer im Jahre 2014 gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichteten Klage verlangt K Zahlung von 5.887,90 EUR nebst Zinsen. Dieser Betrag setzt sich aus der im Jahr 2010 entgangenen Miete (12 x 450 EUR = 5.400 EUR) und den Kosten des Privatgutachtens (487,90 EUR) zusammen.
5. Das Amtsgericht weist die Klage ab. Auf die Berufung gibt das Landgericht der Klage gemäß § 280 Abs. 1 BGB, § 286 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 31 BGB, § 89 BGB analog in Höhe von 2.287,90 EUR nebst Zinsen statt, nämlich insoweit, als der Mietausfall für die Monate September bis Dezember 2010 (4 x 450 = 1.800 EUR) und die Kosten des Privatgutachtens (487,90 EUR) verlangt werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei zur ordnungsmäßigen Umsetzung gefasster Beschlüsse verpflichtet gewesen. Diese Pflicht verletze sie auch dann, wenn Maßnahmen zwar durchgeführt, aber nicht auf ihre Vollständigkeit kontrolliert oder wenn Mängelrügen nicht zum Anlass genommen werden würden, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Die X-GmbH sei zwar neben der Beseitigung des Brandschadens mit der Abdichtung der Wände gegen aufsteigende Feuchtigkeit beauftragt worden. Insoweit sei die Ausführung des Auftrags jedoch unterblieben. Die X-GmbH habe zwar die Auffassung vertreten, ihr Auftrag umfasse nur den Anstrich. Angesichts des deutlichen Widerspruchs zu dem erteilten Auftrag hätte der Verwalter dieser Frage aber "weiter nachgehen müssen". Diese Untätigkeit im Rahmen ihres originären Aufgabenkreises müsse sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer analog § 31, § 89 BGB zurechnen lassen. Im "sanierten" Zustand wäre die Wohnung vermietbar gewesen. Nach Erhalt des Schreibens vom 12. August 2010 müsse ein gewisser Zeitraum zur Überprüfung in Rechnung gestellt werden; daher sei nur der Mietausfall von September bis Dezember 2010 zu ersetzen. Die Beklagte hafte auch für die Kosten des Privatgutachters, die der Schadensfeststellung gedient hätten.
6. Mit der Revision will B es erreichen, dass die Berufung insgesamt zurückgewiesen wird. K verfolgt mit einer Anschlussrevision...