Beschluss / 2.1.3 Qualifizierter Mehrheitsbeschluss

Seit Inkrafttreten des WEG-Reformgesetzes können die Wohnungseigentümer gemäß § 22 Abs. 2 WEG über Maßnahmen der Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. dessen Anpassung an den Stand der Technik mit qualifizierter Mehrheit beschließen. Des Weiteren kann die Verteilung der Kosten von Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Modernisierungsmaßnahmen sowie baulichen Veränderungen im konkreten Einzelfall gemäß § 16 Abs. 4 WEG ebenfalls mit qualifizierter Mehrheit abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel erfolgen.

In beiden Fällen ist eine in doppelter Hinsicht qualifizierte Mehrheit erforderlich:

  • Zum einen muss eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG für den Beschlussgegenstand stimmen und dabei
  • mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Bei der qualifizierten Beschlussfassung der §§ 16 Abs. 4 und 22 Abs. 2 WEG ist demnach zunächst zu beachten, dass nicht nur eine Dreiviertelmehrheit der in der Eigentümerversammlung erschienenen bzw. vertretenen Wohnungseigentümer ausreicht, sondern vielmehr eine Dreiviertelmehrheit sämtlicher im Grundbuch eingetragenen und stimmberechtigten Wohnungseigentümer erforderlich ist, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Darüber hinaus muss die Abstimmung zwingend nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG erfolgen, auch wenn dies etwa durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen wurde.

 

Hinweis

Beschluss ohne qualifizierte Mehrheit verkündet

Für den Fall, dass die qualifizierte Mehrheit nicht erreicht ist oder entgegen § 25 Abs. 2 WEG nicht nach dem Kopfprinzip abgestimmt wurde, ist ein entsprechender Beschluss jedoch lediglich anfechtbar und nicht nichtig. Hingegen wäre ein auch mit qualifizierter Mehrheit zustande gekommener Beschluss nichtig, der die Kostenverteilung von Modernisierungsmaßnahmen, baulichen Veränderungen oder Instandsetzungsmaßnahmen dauerhaft abweichend vom Gesetz oder einer Vereinbarung regeln würde.

Öffnungsklausel mit geringeren Anforderungen

Für den Fall, dass in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder einer nachfolgenden Vereinbarung eine Öffnungsklausel mit geringeren Anforderungen an die Beschlussfassung enthalten ist, ist der Inhalt der Öffnungsklausel maßgebend. Besteht hingegen eine Öffnungsklausel, die aber strengere Anforderungen an eine qualifizierte Beschlussfassung stellt, geht wiederum die gesetzliche Regelung in den §§ 16 Abs. 4 und 22 Abs. 2 WEG vor.

Keine Einschränkung durch Vereinbarung

Allgemein zu beachten ist, dass die neuen Beschlusskompetenzen der §§ 12 Abs. 4, 16 Abs. 3 und Abs. 4 sowie § 22 Abs. 2 WEG auch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht beschränkt oder ausgeschlossen werden können. Dies gilt auch für bereits vor Inkrafttreten des WEG-Reformgesetzes am 1.7.2007 bestehende Vereinbarungen.[1]

Daneben sehen viele Gemeinschaftsordnungen vor, dass bestimmte Angelegenheiten nur durch einen qualifizierten Mehrheitsbeschluss geregelt werden können. In der entsprechenden Klausel wird vorgeschrieben, wie viele Stimmen für den Beschlussantrag abgegeben werden müssen, damit der Beschluss zustande kommt. Entsprechende Regelungen können unterschiedlicher Art sein.

 

Praxis-Beispiel

8 von 12 dafür

Die Eigentümergemeinschaft X hat 12 Eigentümer mit je 1 Stimme. Eigentümer A beantragt die Genehmigung zur Montage einer Parabolantenne im Bereich seiner Loggia. Die Gemeinschaftsordnung sieht insoweit folgende Regelung vor:

"Bauliche Veränderungen können genehmigt werden, soweit sich 75 % der abgegebenen Stimmen für die Änderung aussprechen." In der Versammlung sind 10 Stimmen vertreten.

Der qualifizierte Mehrheitsbeschluss kommt zustande, wenn mindestens 8 Stimmen für den Beschlussantrag abgegeben werden. Stimmen nur 7 Eigentümer für den Beschlussantrag, wäre die qualifizierte Mehrheit von 75 % der abgegebenen Stimmen nicht erreicht.[2]

Zu einem anderen Ergebnis käme man dann, wenn die Klausel in der Gemeinschaftsordnung wie folgt lautet:

"Bauliche Veränderungen sind durch Mehrheitsbeschluss zulässig, soweit sich mindestens 75 % aller Stimmen für den Beschlussantrag aussprechen."

Da die Klausel eine Mehrheit von 75 % aller existierenden Stimmen verlangt, müssten sich für den oben genannten Beschlussantrag mindestens 9 Stimmen (= 75 % von 12 Stimmen) aussprechen, damit die qualifizierte Mehrheit erreicht wird.

Klausel in der Gemeinschaftsordnung studieren

Steht in einer Eigentümerversammlung die Abstimmung über einen Beschlussantrag an, für welchen eine qualifizierte Mehrheit erforderlich ist, empfiehlt es sich dringend, die entsprechende Klausel in der Gemeinschaftsordnung vor der Versammlung genau zu studieren und die darin genannten Voraussetzungen zusammenzustellen.

 

Praxis-Tipp

Erläuterung durch Versammlungsleiter

Der Versammlungsleiter sollte in der Versammlung vor der Abstimmung den Anwesenden erläutern, welche qualifizierte Mehrheit für das Zustandekommen des Beschlusses erforderlich ist.

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.



Meistgelesene beiträge