Benachteiligende Beeinträchtigung durch bauliche Veränderung des Sondereigentums
  

Begriff

Ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert. Diese Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist. Auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, sind die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden. Handelt es sich bei der Maßnahme am Sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt (BGH, Urteil v. 18.11.2016, V ZR 49/16).

Streit um geänderten Penthouse-Dachvorbau

Im Zuge einer Dachsanierung musste der vorhandene Dachvorbau auf der Terrasse des Penthouse-Eigentümers entfernt werden. Die Terrasse ist dem Penthouse-Eigentümer zu Sondereigentum zugeordnet. Während der Bauarbeiten stellte der Penthouse-Eigentümer der Verwaltung, dem Beirat und bei einer Besprechung in der Wohnung einer Wohnungseigentümerin auch den dort anwesenden übrigen Wohnungseigentümern den geplanten, in Form und Farbe veränderten Ersatz für den entfernten Dachvorbau vor. Diesen ließ er nach erfolgter Sanierung ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer errichten. Eine Wohnungseigentümerin hält die Veränderung des Dachvorbaus für wesentlich und verlangt vom Penthouse-Eigentümer den Rückbau.

Nachteil

Zunächst stellte der Bundegerichtshof (BGH) klar, dass jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum zwar nach Belieben verfahren darf. Er muss dabei aber das Gesetz und die Rechte Dritter berücksichtigen. Deshalb liegt ein Nachteil, den ein anderer Wohnungseigentümer in der Anlage nicht hinnehmen muss, nicht nur vor, wenn eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums zu einer erheblichen optischen Veränderung des gesamten Gebäudes führt, sondern auch dann, wenn eine solche Veränderung die Folge einer baulichen Veränderung des Sondereigentums ist.

Zurückverweisung des Rechtsstreits

Der BGH konnte in diesem Zusammenhang nicht abschließend entscheiden, weil das vorbefasste Landgericht keine ausreichenden Feststellungen darüber getroffen hatte, ob die Wiedererrichtung des Dachvorbaus auf dem Dachgarten zu einer erheblichen optischen Veränderung des gesamten Gebäudes geführt hat. Der Rechtsstreit wurde also an das Landgericht zurückverwiesen. Der BGH hatte dabei folgende Hinweise gegeben:

Vorher-Nachher-Vergleich

Das Landgericht muss zunächst feststellen, ob sich der optische Gesamteindruck des Gebäudes durch den von dem Penthouse-Eigentümer errichteten neuen Dachvorbau erheblich verändert hat. Diese Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist.

Weitere zu berücksichtigende Gesichtspunkte

Bei der Feststellung des Gesamteindrucks des Gebäudes vor der zu beurteilenden baulichen Maßnahme sind auch bis dahin vorgenommene andere bauliche Veränderungen an dem Gebäude zu berücksichtigen. Dafür ist es unerheblich, ob sie auf Maßnahmen einzelner Wohnungseigentümer oder auf Maßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft zurückgehen. Zu berücksichtigen ist im vorliegenden Fall außerdem, dass die Entfernung des Dachvorbaus auf dem Dachgarten nicht auf einem Entschluss des Penthouse-Eigentümers beruhte, sondern deshalb erfolgt war, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft das Dach saniert und dabei nicht nur Form und Gestalt des Dachaufbaus, sondern mit diesem auch die konstruktiven Vorgaben für die Wiedererrichtung des Dachvorbaus verändert hat.

Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung?

Ergibt die wertende Betrachtung, dass mit dem neuen Dachvorbau eine erhebliche Veränderung des optischen Gesamteindrucks des Gebäudes einhergeht, folgt daraus nicht ohne Weiteres, dass dessen Errichtung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedurfte. Auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, sind nämlich die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden. Handelt es sich bei der Maßnahme am Sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt.

Entsprechende Anwendung der Vorschriften bei baulichen Maßnahmen am Sondereigentum

Für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum hatte der Gesetzgeber im Rahmen der WEG-No...

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