Bei Geltung des Kopfprinzips kann es zu weiteren Stimmrechten kommen; Majorisierung nur unter strengen Voraussetzungen anzunehmen
  
Begriff

Bei Geltung des Kopfstimmrechts entsteht ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt; die juristische Person ist von der Ausübung ihres Stimmrechts nicht allgemein ausgeschlossen. Ein Stimmrechtsausschluss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens kommt nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen in Betracht; es reicht nicht aus, dass der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, oder dass ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen (BGH, Urteil v. 14.7.2017, V ZR 290/16).

Übertragung einer Wohnung an die S. UG & Co. KG

Die Wohnanlage besteht aus 4 Wohnungen, 2 davon stehen im Eigentum eines Wohnungseigentümers. Regelungen zum Stimmrecht enthält die Teilungserklärung nicht, weshalb das gesetzliche Kopfstimmrecht gilt. Der Wohnungseigentümer übertrug eine seiner Wohnungen an die S. UG & Co. KG, die als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist. Komplementärin der S. UG & Co. KG ist eine haftungsbeschränkte UG, deren Gesellschafter und Geschäftsführer der Wohnungseigentümer ist. Ferner ist er Kommanditist und Geschäftsführer der S. UG & Co. KG.

Ausschluss der Gesellschaft vom Stimmrecht?

In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer der beiden weiteren Wohnungen, dass die Gesellschaft des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht ausgeschlossen sei. Sodann wurden gegen die Stimme des Wohnungseigentümers Beschlüsse über die Jahresabrechnung und die Verwalterbestellung gefasst. Diese Beschlüsse hatte der Wohnungseigentümer angefochten. Er ist der Auffassung, es liege ein formeller Mangel der Beschlussfassung vor, weil die Stimme der Gesellschaft nicht berücksichtigt worden sei. Seine Klage war erfolgreich.

Der Gesellschaft steht ein Stimmrecht zu

Der Gesellschaft steht ein Stimmrecht zu. Gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Wohnungseigentümer und damit Träger des Stimmrechts ist derjenige, der im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Infolgedessen kann unter der Geltung des Kopfstimmrechts eine nachträgliche Vermehrung von Stimmrechten eintreten, wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten hält und diese veräußert. Auch dann, wenn eine von mehreren Einheiten im Hinblick auf das zusätzliche Stimmrecht an einen nahen Angehörigen veräußert wird, hat der neue Eigentümer eine neu hinzugekommene Stimme. Bei Geltung des Kopfstimmrechts entsteht auch dann ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das Eigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt.

Kein Ausschluss vom Stimmrecht aus dem Gesichtspunkt der Majorisierung

Die Gesellschaft war auch nicht aus dem Gesichtspunkt einer Majorisierung vom Stimmrecht ausgeschlossen. Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer gehört zum Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte. Da es ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten bildet, darf es nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden. § 25 Abs. 5 WEG sieht gerade keinen allgemeinen Stimmrechtsausschluss im Fall von Interessenkonflikten vor, sondern beschränkt den Ausschluss des Stimmrechts auf bestimmte Fälle schwerwiegender Interessenkollisionen, in denen die Verfolgung privater Sonderinteressen bei der Willensbildung der Wohnungseigentümer nicht mehr hinnehmbar erscheint. Im Umkehrschluss ergibt sich aus § 25 Abs. 5 Alt. 3 WEG, dass auch erhebliche Beitragsrückstände das Stimmrecht nicht entfallen lassen, solange der Wohnungseigentümer nicht gemäß § 18 WEG rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt ist. Selbst ein rechtsmissbräuchliches Verhalten kann allenfalls dazu führen, dass die Stimmabgabe bezogen auf die jeweilige Einzel-Beschlussfassung, jedoch nicht generell, unbeachtlich ist.

Stimmrechtsausschluss kommt nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen in Betracht

Ein Stimmrechtsausschluss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens kommt nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen in Betracht. Es reicht nicht aus, dass der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht oder dass ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen. Vielmehr muss die Art und Weise der Stimmrechtsausübung die übrigen Wohnungseigentümer so offenkundig und ohne jeden Zweifel in treuwidriger Weise benachteiligen, dass der Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens nicht abgewartet werden kann. Dies wird in aller Regel nur bei positiven Stimmabgaben in Betracht kommen, die dazu führen, dass Beschlüsse zustande kommen. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn ein ...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge