Begründung von Wohnungseigentum (WEMoG) / Zusammenfassung

Wohnungseigentum kann auf 2 Arten begründet werden: entweder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung. Andere Formen der Begründung gibt es nicht.

Grundsätzlich kann Wohnungseigentum gemäß § 1 Abs. 4 WEG lediglich an einem Grundstück und nicht an mehreren rechtlich selbstständigen Grundstücken gebildet werden. Konsequenz: Soll sich das Wohnungseigentum auf mehrere Grundstücke erstrecken, müssen diese vor Bildung von Wohnungseigentum gemäß § 890 Abs. 1 BGB zu einem Grundstück vereinigt bzw. nach § 890 Abs. 2 BGB zugeschrieben werden.

Gesetzliche Regelungen zur Begründung von Wohnungseigentum finden sich in § 3 WEG (vertragliche Einräumung) oder in § 8 WEG (Teilung).

BGH, Beschluss v. 19.12.2019, V ZB 145/18: Das Grundbuchamt darf den Vollzug einer Teilungserklärung nicht deshalb verweigern, weil dem teilenden Eigentümer die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2, § 172 Abs. 2 BauGB vorläufig untersagt worden ist.

BGH, Beschluss v. 19.9.2019, V ZB 119/18: Der Bauträger ist berechtigt, aufgrund ihm im Bauträgervertrag erteilter Vollmachten die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zu ändern.

KG Berlin, Beschluss v. 10.9.2019, 1 W 127/19: Teilt der Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke diese jeweils nach § 8 WEG, steht der Begründung von Teileigentum an Tiefgaragenplätzen nicht entgegen, dass sich die Tiefgarage unter beiden Grundstücken erstreckt, wenn die Tiefgarage beiden Grundstücken zuzuordnen ist.

OLG München, Beschluss v. 30.8.2018, 34 Wx 66/18: Ein Unterteilungsantrag ist nicht vollzugsfähig, wenn sich aus den Unterlagen zum Vollzugsantrag (geänderter Aufteilungsplan) die fehlende Abgeschlossenheit eines durch Unterteilung neu zu schaffenden Wohnungseigentums daraus ergibt, dass dieses nur über einen im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümer stehenden Raums zugänglich ist.

LG Düsseldorf, Urteil v. 10.7.2018, 2b O 199/17: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nicht die Berechtigte der Grunddienstbarkeit. Eine Grunddienstbarkeit steht nach § 1018 BGB dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu, bei Aufteilung dieses Grundstücks in Miteigentumsanteile nach § 8 WEG den Miteigentümern in Gemeinschaft.

LG Itzehoe, Urteil v. 10.4.2018, 11 S 129/15: Mit der Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft verliert der Bauträger seine uneingeschränkte Verfügungsbefugnis. Sofern er auf Veranlassung eines künftigen Wohnungseigentümers eine Änderung am Gemeinschaftseigentum vornimmt, handelt es sich dabei um eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Der Erwerber von Wohnungseigentum, der mit dem teilenden Bauträger eine partiell planwidrige Errichtung der Wohnungseigentumsanlage vereinbart, ist weder mittelbarer Handlungsstörer noch Zustandsstörer.

OLG Frankfurt, Beschluss v. 23.10.2017, 20 W 302/16: Nach § 3 Abs. 3 Satz 1 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Auf diese Voraussetzungen hat sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu beziehen. Nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG ist einer Eintragungsbewilligung als Anlage unter anderem eine Bescheinigung der Baubehörde beizufügen, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen. Ohne hinreichende Abgeschlossenheitsbescheinigung darf keine Grundbucheintragung erfolgen, da diese gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG formelle Eintragungsvoraussetzung ist.

BGH, Urteil v. 9.12.2016, V ZR 84/16: Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist auch dann Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Nachweis bei einer Aufteilung gemäß § 3 WEG nicht oder nicht vollständig geführt worden ist.

BGH, Urteil v. 21.10.2016, V ZR 78/16: Der teilende Eigentümer kann die in der Teilungserklärung zum Inhalt des Sondereigentums bestimmten Sondernutzungsrechte durch eine weitere einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch ändern, solange er noch Eigentümer aller Sondereigentumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist; danach bedarf er der Zustimmung der Berechtigten der eingetragenen Vormerkungen.

BGH, Urteil v. 26.2.2016, V ZR 250/14: Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrunde liegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen.

OLG Bremen, Beschluss v. 28.4.2016, 3 W 28/15: Der Teilung eines Grundstücks in 2 Wohneinheiten steht nicht § 5 WEG entgegen, wenn in dem Raum, der nach dem Aufteilungsplan ein im Sondereigentum stehendes Badezimmer ist, zugleich die gemeinschaftliche Heizungsanlage untergebracht ist. Den schutzwürdigen Belangen der anderen Sondereigentümer wird durch die Gestattungspflicht in § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG Rechnung getrage...