Begründung von Wohnungseigentum (WEMoG) / 2 Begründung durch Teilung

Der Eigentümer eines Grundstücks kann gem. § 8 WEG durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile teilen, und zwar so, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG Sondereigentum auch an Außenstellplätzen gebildet werden. Nach § 3 Abs. 2 WEG kann das Sondereigentum an einer Raumeinheit auch auf Außenbereiche erstreckt werden, wenn die Raumeinheit wirtschaftlich die Hauptsache bildet. Die Teilung wird mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam (§ 8 Abs. 2 WEG).

Auch ein bereits bestehendes Wohnungseigentumsrecht kann in analoger Anwendung des § 8 WEG im Wege der "Unterteilung" seinerseits wieder geteilt werden.^[1]

Die Teilung gem. § 8 WEG, die auch als sog. Vorratsteilung bezeichnet wird, findet vor allem durch Bauträger praktische Anwendung, die als Eigentümer zu bebauender Grundstücke Eigentumswohnungen errichten und verkaufen.

Hinweis

Tiefgarage unter 2 Grundstücken

Teilt der Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke diese jeweils nach § 8 WEG, steht der Begründung von Teileigentum an Tiefgaragenplätzen nicht entgegen, dass sich die Tiefgarage unter beiden Grundstücken erstreckt, wenn die Tiefgarage beiden Grundstücken zuzuordnen ist.^[2]

Dieser Fall ist bei Mehrhausanlagen praxisrelevant. Der Bauträger ist etwa Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke mit einem aufstehenden Gebäude, unter denen sich eine Tiefgarage befindet. Später teilt er die Grundstücke und begründet jeweils bezüglich der beiden Häuser getrennte Wohnungseigentümergemeinschaften. Das Eigentum an der Tiefgarage ist in derartigen Fällen dann vertikal an der Grundstücksgrenze getrennt, sodass zugunsten der jeweiligen Wohnungseigentümer der beiden Gemeinschaften Sondereigentum an den Stellplätzen begründet werden kann.

Die Teilungserklärung durch den Grundstückseigentümer bedarf der notariellen Beurkundung oder öffentlicher, also notarieller, Beglaubigung (vgl. § 29 GBO). Der Teilungserklärung an das Grundbuchamt ist der Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen.^[3] Die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG durch den Grundstückseigentümer unterliegt nicht dem Zustimmungserfordernis von Grundpfandrechtsgläubigern. Dies gilt auch im Hinblick auf die Rangklassenprivilegierung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG für dort genannte Ansprüche der späteren Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.^[4] Für den Fall, dass die Flächenangaben in der Bauzeichnung von denen in der Teilungserklärung oder im Teilungsvertrag abweichen, sind die Angaben in der Teilungserklärung bzw. im Teilungsvertrag maßgeblich.^[5]

Der teilende Eigentümer kann die Teilungserklärung bezüglich darin zugunsten einzelner Sondereigentumseinheiten begründeter Sondernutzungsrechte so lange einseitig ändern, so lange noch für keinen Erwerber eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und auf sie der Besitz an den Räumen übergegangen ist. Nach diesem Zeitpunkt bedarf er der Zustimmung der Berechtigten der eingetragenen Vormerkungen.^[6] Eine derartige Änderung scheidet also aus, wenn  die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG erfüllt sind und Erwerber  als Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fingiert sind. Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der Bauträger Sonderwünsche einzelner Wohnungserwerber umsetzt und diese Einwirkungen auf das Gemeinschaftseigentum haben. Mangels Verfügungsbefugnis des Bauträgers handelt es sich dann in aller Regel um bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG.^[7]

Wiederum Entsprechendes gilt dann, wenn dem Bauträger aufgrund ihm im Bauträgervertrag erteilter Vollmachten allgemein die Berechtigung eingeräumt ist, die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zu ändern.^[8]

Die im Kaufvertrag erteilte Vollmacht muss auch grundbuchrechtlich hinreichend bestimmt sein. Diesem Grundsatz ist dann Genüge getan, wenn die Vollmacht im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt wird. Hinsichtlich der Beschränkungen im Innenverhältnis setzt die Vereinbarkeit mit dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 308 Nr. 4 BGB eine Fassung der Vollmacht voraus, dass für den anderen Vertragsteil zumindest ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit der möglichen Leistungsänderung besteht. Dies ist dann zu bejahen, wenn für die Änderung ein erheblicher bzw. wichtiger Grund vorliegt. Die Klausel muss die erheblichen Gründe benennen und in ihren Voraussetzungen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigen.

Hinweis

Stets Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich

Unabhängig davon, ob die Gemeinschaft durch Vertrag oder Teilungserklärung begründet wird, ist stets eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG nämlich f...