Beauftragung eines Rechtsanwalts mit außergerichtlichem Hausgeldinkasso
 

Leitsatz

Der Verwalter darf ohne gesonderten Beschluss keinen Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen Beitreibung von Hausgeld beauftragen.

 

Normenkette

WEG § 27 Abs. 1 Nr. 4

 

Das Problem

Wohnungseigentümer B gerät mit seinem Hausgeld in Verzug. Verwalter V beauftragt daher einen Rechtsanwalt mit der (zunächst) außergerichtlichen Beitreibung. Die dafür entstandenen Kosten klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K jetzt ein. Ohne Erfolg!

 

Die Entscheidung

K stehe gegen B kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren zu. Zwar habe sich B mit dem von ihm für die Jahre 2015 und 2016 geschuldeten Hausgeld in Verzug befunden. Es bedürfe aber einer gesonderten Ermächtigung, wenn der Verwalter einen Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen Beitreibung von Hausgeld beauftragen wolle (Hinweis auf OLG Düsseldorf v. 18.4.2000, 24 U 29/99, NZM 2001 S. 290). Dass ein solcher Beschluss gefasst worden sei, sei nicht dargetan.

 

Kommentar

Anmerkung

  1. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen sind vom Verwalter selbstständig und im eigenen Namen im Rahmen eines ordnungsmäßigen Hausgeldinkassos unverzüglich nach Fälligkeit anzufordern. Eine gegen einen Beschluss gerichtete Anfechtungsklage, der einen Wirtschaftsplan, eine Sonderumlage oder eine Abrechnung genehmigt, ändert nichts daran, dass die Hausgelder, die nach dem Wirtschaftsplan oder der Abrechnung geschuldet werden, weiterhin zu zahlen und daher anzufordern sind; Entsprechendes gilt für eine gegen einen Beschluss nach § 21 Abs. 7 Var. 2 oder Var. 3 WEG gerichtete Anfechtungsklage. Das ändert sich erst, wenn ein Gericht den Beschluss für ungültig erklärt hat.
  2. "Anforderung" meint alle notwendigen, geeigneten und erforderlichen außergerichtlichen Tätigkeiten. Gemeint sind vor allem Zahlungsaufforderungen und Mahnungen. Will der Verwalter für eine Anforderung "Dritte" einschalten, kann er dieses nur im eigenen Namen tun. Eine Rechtsmacht, Dritte im Namen der Wohnungseigentümer oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einzuschalten, besteht nicht.
  3. Besteht eine Ermächtigung und handelt es sich um einen gewerblichen Verwalter, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus Schadensminderungsgründen regelmäßig dennoch gehalten, in einfach gelagerten Fällen eine außergerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen nicht kostenverursachend durch Dritte zu betreiben (AG Bremen v. 16.9.2015, 28 C 26/15, ZMR 2016 S. 145).

Was ist für den Verwalter wichtig?

  1. Nach seinem Sinn und Zweck, jedenfalls aber entsprechend § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG kann der Verwalter die Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch von Dritten anfordern. Ferner ist der Verwalter berechtigt, Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einer Zwangsversteigerung anzumelden.
  2. Die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts gegenüber einem Wohnungseigentümer geht über die dem Verwalter eingeräumten Befugnisse zur "Anforderung" laufender und rückständiger Zahlungen hinaus und bedarf eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Der Verwalter kann ohne Ermächtigung auch nicht auf einen Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verzichten oder einem Wohnungseigentümer eine Verbindlichkeit erlassen.
  3. Ist auf Grundlage von § 21 Abs. 7 WEG das Lastschriftverfahren bestimmt, muss der Verwalter zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das Notwendige im Rahmen des SEPA-Lastschriftmandats unternehmen. Einer Anforderung bedarf es nicht, wenn ein Wohnungseigentümer aus anderen Gründen seine Beiträge freiwillig entrichtet.
 

Link zur Entscheidung

AG Frankenthal, Urteil v. 9.11.2016, 3a C 234/16

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