BayObLG Beschluss vom 30.07.1987 - BReg 2 Z 78/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Schadensersatzpflicht des Verwalters wegen fehlerhafter Buchführung

Beteiligte

Wohnungseigentümer der Wohnanlage … in … (Eigentümerliste in der Anlage zum Beschluß des Landgerichts –)

Verfahrensgang

LG München I (Entscheidung vom 14.05.1987; Aktenzeichen 1 T 19924/86)

AG München (Entscheidung vom 21.08.1986; Aktenzeichen UR II 688/85)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 14. Mai 1987 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegnerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 7 524 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Antragsgegnerin war bis zum 31.12.1984 Verwalterin.

Die Antragsteller nehmen die Antragsgegnerin auf Schadensersatz in Anspruch. Sie verlangen die Erstattung der Kosten, die sie für die Überprüfung der Jahresabrechnungen 1981 und 1982 durch einen Wirtschaftsprüfer aufgewendet haben.

Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Wohnungseigentümer beschlossen am 5.11.1982, die Jahresabrechnung 1981 „unter dem Vorbehalt der Klärung der Rücklagenzuführung aus dem Jahresüberschuß 1980” zu genehmigen. Nach diesem Eigentümerbeschluß sollte die „Freigabe” der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat erfolgen. Im Zuge der weiteren Überprüfung der Jahresabrechnung 1981 kam es zu Meinungsverschiedenheiten zwischen dem Verwaltungsbeirat und der Antragsgegnerin. Mit Schreiben vom 27.11.1982 wies der Verwaltungsbeiratsvorsitzende K. auf Unstimmigkeiten in der Buchhaltung hin. In einer Stellungnahme über die Prüfung der Jahresabrechnung vom 9.2.1983 beanstandete der Verwaltungsbeirat insbesondere, daß es nicht gelungen sei, die Jahresgesamtabrechnung 1981 mit den Buchhaltungsunterlagen abzustimmen.

Am 11.5.1983 überprüfte der Verwaltungsbeirat – die Jahresabrechnung 1982. Es ergaben sich die gleichen Unklarheiten wie bei der Überprüfung der Jahresabrechnung 1981. Der Wohngeldrückstand von 14 289,13 DM per 31.12.1981 hatte sich auf 21 970,53 DM per 31.12.1982 erhöht.

In der Eigentümerversammlung vom 19.5.1983 beschlossen die Antragsteller:

1. „daß die Eigentümer-Hausgeldkonten per 31.12.1982 mit Frist 15.09.1983 mit den Eigentümern schriftlich abgestimmt werden. Im Rahmen dieser Abstimmung müssen die Eigentümer darauf hingewiesen werden, daß der jeweils ausgewiesene Kontostand als anerkannt gilt, wenn die einzelnen Eigentümer nicht innerhalb von 4 Wochen Einspruch erheben.
2. Sollte die Kontoabstimmung entweder terminlich oder sachlich nicht eingehalten werden, wird der Verwaltungsbeirat ermächtigt, darüber zu entscheiden, ob auf Kosten des Verwalters ein neutraler Buchhaltungssachverständiger eingeschaltet wird.”

Zur Kontenabstimmung übersandte die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 16.8.1983 an alle Wohnungseigentümer Kontokarten per 31.12.1982 und 31.7.1983 mit der Bitte um Überprüfung und dem Hinweis, daß der ausgewiesene Kontostand als anerkannt gelte, wenn ihr nicht bis spätestens 30.9.1983 eine gegenteilige Mitteilung vorliege.

Am 5.10.1983 beschloß der Verwaltungsbeirat entsprechend dem Eigentümerbeschluß vom 19.5.1983 einen neutralen Sachverständigen einzuschalten. Mit Schreiben vom 28.10.1983 wurde der Wirtschaftsprüfer V. mit der Prüfung der Jahresabrechnungen 1981 und 1982, „insbesondere auch unter dem Gesichtspunkt, ob Wohngeldrückstände zutreffend ermittelt sind”, beauftragt. Der Sachverständige berechnete für die Durchführung des Auftrags 7 524 DM.

Die Antragsteller haben. u. a. – der weitergehende Antrag ist nicht Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens – beantragt, den Antragsgegner zur Erstattung der Sachverständigenkosten zu verpflichten. Mit Teilbeschluß vom 21.8.1986 hat das Amtsgericht die Antragsgegnerin verpflichtet, an die Antragsteller 7 524 DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit 27.1.1986 zu bezahlen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsgegner mit Beschluß vom 14.5.1987 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Antragsgegnerin sei wegen Schlechterfüllung des Verwaltervertrages verpflichtet, den geltend gemachten Schaden zu ersetzen. Zu den Pflichten des Verwalters gehöre es, die Buchführung so zu gestalten, daß sie für die Wohnungseigentümer verständlich und dadurch nachprüfbar sei. Diesen Erfordernissen habe die Buchhaltung der Antragsgegnerin für die Jahre 1981 und 1982 nicht entsprochen. Es seien nicht aufklärbare Wohngeldrückstände verbucht gewesen. Die Saldenliste der Antragsgegnerin habe zum 1.1.1981 unter der Rubrik „diverse Eigentümer” einen ungeklärten Betrag von 279,50 DM ausgewiesen. Das Guthaben des Eigentümers K. sei zum 1.1.1981 nach der Darstellung des Wirtschaftsprüfers V., ebenso wie die Zahlungen sämtlicher Eigentümer falsch ermittelt gewesen. Auch wenn es sich hierbei...