BayObLG Beschluss vom 29.12.2004 - 2Z BR 112/04

Leitsatz (amtlich)

1. Die gesetzlichen Vorschriften über die Aufstellung des Wirtschaftsplans sind grundsätzlich abdingbar. Ein Eigentümerbeschluss, der den Verwalter von der Aufstellung von Einzelwirtschaftsplänen zukünftig freistellt, ist nichtig.

2. Enthält ein Wirtschaftsplan lediglich die Gesamtbeträge der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben, ohne den Aufteilungsschlüssel und die auf jeden einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Wohngeldbeträge anzugeben, so entspricht er nicht ordnungsmäßiger Verwaltung; ein Eigentümerbeschluss, der ihn billigt, ist für ungültig zu erklären (wie BayObLG v. 12.6.1991 - BReg. 2 Z 49/91, NJW-RR 1991, 1360). Weil der Senat von der entgegenstehenden Rechtsprechung des KG (KG v. 11.2.1991 - 24 W 4560/90, NJW-RR 1991, 725) abweicht, wird die Sache dem BGH vorgelegt.

3. In den Wirtschaftsplan kann nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung auch eine Forderung gegen die Gemeinschaft eingestellt werden, wenn die Wohnungseigentümer ernsthaft damit rechnen müssen, dafür in Anspruch genommen zu werden. Ob die Forderung tatsächlich zu Recht erhoben wird, ist nicht entscheidend.

Normenkette

WEG § 10 Abs. 1, § 21 Abs. 5 Nr. 5, § 28 Abs. 1, 5

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 19.04.2004; Aktenzeichen 1 T 16488/02)

AG München (Aktenzeichen 483 UR II 319/00)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des LG München I v. 19.4.2004 wird dem BGH zur Entscheidung vorgelegt.

Gründe

I. Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer großen Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Den Antragstellern gehören Miteigentumsanteile von 62,51/10.000 und 41,87/10.000. Die Wohnanlage befindet sich in einem städtebaulichen Areal, dem sog. Olympiadorf in München.

Das Olympiadorf zeichnet sich dadurch aus, dass sich Fahrbahnen und Fußgängerbereich auf verschiedenen Ebenen befinden. Die Fahrbahnen mit den angrenzenden Garagen und Kellern bilden die unterste Ebene, Fußgängerbereich und Gärten liegen darüber und werden von einer als Überbauwerk bezeichneten Betonkonstruktion getragen. Die Fußgängerebene dient zwar der öffentlichen Erschließung und ist allgemein zugänglich, steht jedoch im Eigentum der einzelnen Grundstückseigentümer im Olympiadorf.

Die Betonkonstruktion des Überbauwerks ist sanierungsbedürftig. Zwischen der Stadt und den Grundstückseigentümern wurde eine Einigung getroffen, wonach die Instandsetzung der Überbauwerke durch die Eigentümer auf deren Kosten durchzuführen ist und die Stadt dafür einen Zuschuss leistet.

Die Sanierung der Erschließungsebenen wird von der Olympiadorf-Betrieb Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Wartungs KG (ODBG) abschnittsweise durchgeführt. Bei der ODBG handelt es sich um eine Gesellschaft, in der sich eine Reihe von Grundstückseigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften zusammengeschlossen haben, um bestimmte übergeordnete Aufgaben und Tätigkeiten wahrzunehmen, die sich auf den Betrieb gemeinschaftlicher Einrichtungen des Olympiadorfs beziehen. Zu diesen Aufgaben gehört auch, notwendige Erhaltungsmaßnahmen und Erneuerungen dieser Einrichtungen zu veranlassen; denn zahlreiche Einrichtungen und Anlagen des ehemaligen Olympiadorfs überschreiten die Grenzen der einzelnen Grundstücke. Da nach den Vorstellungen der ursprünglichen Eigentümer des Olympiadorfs eine ordnungsgemäße Unterhaltung der Anlagen nur durch eine übergeordnete Verwaltung gewährleistet war, schlossen nahezu alle Eigentümer und Eigentümergemeinschaften bzw. Erbbauberechtigten der zum Olympiadorf gehörenden Grundstücke unter dem 22.12.1975 einen mit "Vereinbarungen über gemeinschaftliche Versorgungsanlagen und Einrichtungen im Olympiadorf München" überschriebenen Vertrag, der Regelungen über die Nutzung und Unterhaltung der genannten grundstücksübergreifenden Einrichtungen enthält. Zu der in den Vereinbarungen vorgesehenen Bestellung und Eintragung von Reallasten und Grunddienstbarkeiten durch die jeweiligen Eigentümer kam es in der Folgezeit aus grundbuchrechtlichen Gründen nicht.

Die ODBG stellt jährlich einen Wirtschaftsplan auf. In diesem sind die voraussichtlichen Ausgaben aufgelistet und die auf die einzelnen Eigentümer und Eigentümergemeinschaften entfallenden Kostenanteile errechnet.

Die Teilungserklärung v. 15.2.1973 enthält zu den Kosten in § 9 folgende Bestimmungen:

I. Kostenarten:

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen Beiträge zur Deckung der jährlich anfallenden Unkosten zu leisten. Ausgenommen sind Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung der Intimgärten, die von den jeweiligen Berechtigten direkt getragen werden.

...

II. Kostenbeschreibung:

1. Die allgemeinen Betriebskosten umfassen:

...

k) die Kosten für die der Öffentlichkeit zugänglichen Grünflächen, Fußgängerzonen, Entlüftung der Ortsstraßen sowie die Mehrkosten für die Beleuchtung der Ortsstraßen, bestehend aus den dafür anfallenden Betriebs- bzw. Unterhaltungskosten, den Instandhaltungs- und I...