Entscheidungsstichwort (Thema)

Räumung

 

Verfahrensgang

LG München I (Aktenzeichen 14 S 4544/89)

AG München (Aktenzeichen 216 C 34095/88)

 

Tenor

Hat der Mieter von Wohnraum vor der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten die Erlaubnis des Vermieters nicht eingeholt, so kann die vom Vermieter wegen der unerlaubten Gebrauchsüberlassung gemäß § 553 BGB erklärte Kündigung unwirksam sein, wenn der Mieter im Zeitpunkt der Kündigung gemäß § 549 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters hat (Anschluß an den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamburg vom 17.12.1981 – 4 U 130/81, NJW 1982, 1157).

 

Tatbestand

I.

Der Beklagte zu 1 hat von einer Rechtsvorgängerin der Klägerin ab 1.6.1977 eine Wohnung gemietet. Der Mietvertrag vom 20.5.1977 enthält folgende Bestimmung:

„Eine Untervermietung von Einzelräumen an andere nicht zur Familie des Mieters gehörende Personen ist nur mit Einverständnis des Vermieters zulässig. Dieser behält sich das Recht vor, eine Untervermietung ohne Angabe von Gründen zu verweigern. Der Mieter hat davon ausdrücklich Kenntnis genommen.”

Im Herbst 1980 nahm der Beklagte zu 1 den Beklagten zu 2 in die Wohnung auf. Die Klägerin hat das Eigentum an dem Wohnhaus im Jahr 1988 im Weg der Zwangsversteigerung erworben. Mit Schreiben vom 17.8.1988 hat sie den Beklagten zu 1 aufgefordert, die vertragswidrige Untervermietung der Wohnung sofort einzustellen. Am 1.9.1988 hat sie das Mietverhältnis aus diesem Grund fristlos gekündigt und anschließend Räumungsklage erhoben. Das Amtsgericht hat die Beklagten durch Urteil vom 20.1.1989 zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Die Beklagten haben Berufung eingelegt und zur Begründung vorgetragen, eine Untervermietung oder selbständige Gebrauchsüberlassung liege nicht vor. Der Beklagte zu 1 habe vielmehr den Beklagten zu 2 als seinen Lebensgefährten in die Wohnung aufgenommen und führe mit ihm seit fast 10 Jahren einen gemeinsamen Haushalt. Der Beklagte zu 1 hat ferner Widerklage erhoben mit dem Antrag, die Klägerin zu verurteilen, ihm die Erlaubnis zu erteilen, seinem Lebensgefährten Mitbesitz an der gemieteten Wohnung einzuräumen.

Das Landgericht hat beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Frage einzuholen:

Kann ein Mietverhältnis gemäß § 553 BGB auch dann wirksam wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gekündigt werden, wenn der Mieter vor Gebrauchsüberlassung an den Dritten zwar nicht die Erlaubnis des Vermieters hierzu erholt, der Mieter jedoch gemäß § 549 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis durch den Vermieter hat?

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt:

Die Kammer gehe auf Grund ihrer Beweisaufnahme davon aus, daß der Beklagte zu 1 beim Vorvermieter nicht um die Genehmigung der Gebrauchsüberlassung von Teilen der Mietsache an den Beklagten zu 2 nachgesucht habe und daß diese Genehmigung auch zu keinem Zeitpunkt erteilt worden sei. Wenn aber der Sachvortrag der Beklagten über ihre Beziehung zueinander zutreffe, hätten sie gemäß dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm vom 17.8.1982 (NJW 1982, 2876) einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters stelle nach der in Rechtsprechung und Lehre überwiegenden Meinung nur dann eine Vertragsverletzung im Sinn von §§ 550, 553 BGB dar, wenn der Mieter kein Recht auf Erteilung der Erlaubnis gemäß § 549 Abs. 2 BGB habe. Diese Auffassung habe auch das Oberlandesgericht Hamburg in den Gründen des Rechtsentscheids vom 17.12.1981 (NJW 1982, 1157) vertreten. Die Kammer wolle jedoch an ihrer Ansicht festhalten, daß allein der Anspruch auf die Erlaubnis diese nicht ersetze (ZMR 1988, 266) und daß die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten trotz Abmahnung bei fehlender Genehmigung des Vermieters eine fristlose Kündigung gemäß § 553 BGB rechtfertigen könne.

 

Entscheidungsgründe

II.

1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist für den gemäß Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG zu erlassenden Rechtsentscheid zuständig (§ 1 Abs. 1 Nr. 14 ZuständigkeitsübertragungsVO Justiz, BayRS 300-1-3-J; § 3 Gerichtliche ZuständigkeitsVO Justiz vom 2.2.1988, BayRS 300-3-1-J).

2. Die Vorlage ist zulässig.

a) Gegenstand des Vorlagebeschlusses (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG) ist eine Frage, die den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft (Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 6. Aufl. Rn. G 5). Die Kündigungsvorschrift des § 553 BGB gilt zwar für alle Mietverhältnisse (Palandt/Putzo BGB 49. Aufl. § 553 Anm. 1 a). Hier geht es aber um die Rechtsfrage, welche Bedeutung dem gemäß § 549 Abs. 2 BGB nur bei einem Wohnraummietverhältnis gesetzlich geregelten Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung gegenüber der auf § 553 BGB gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters zukommt. Diese Frage ist in erster Linie aus dem materiellen Wohnraummietrecht zu beantworten und daher einem Rechtsentscheid zugänglich (vgl. BayObLGZ 1988, 109/112 m.w.Nachw.).

b) Die vorgelegte Rechtsfrage i...

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