Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundbuchsache: Begründung von Wohnungseigentum

 

Verfahrensgang

AG München

LG München I (Aktenzeichen 1 T 22974/90)

 

Tenor

Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden der Beschluß des Landgerichts München I vom 17. Januar 1991 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts -Grundbuchamt- München vom 7. November 1990 aufgehoben.

 

Gründe

I.

Die Beteiligten sind Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem Wohnhaus (einer Heimstätte) bebaut ist. Zu notarieller Urkunde vom 13.8.1990 teilten sie das Grundstück gemäß § 8 WEG in zwei Wohnungen auf. Nach der Teilungserklärung sollen der Treppenabgang zum Keller, der dort gelegene Flur und der nur vom Flur aus zugängliche Heizungsraum zum Sondereigentum der Wohnung Nr. 1 gehören; im Aufteilungsplan ist dieser 10,87 m² große Raum mit dem Wort „Heizung” gekennzeichnet. In Abschnitt III der Teilungserklärung („Gegenstand des Wohnungseigentums”) ist weiter ausgeführt, daß sich die gemeinsame Heizung im Hausteil 1 befindet und daß Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums u. a. die Heizung ist.

Das Landratsamt bescheinigte die Abgeschlossenheit der Wohnungen.

Das Grundbuchamt hat den Antrag, die Teilung zu vollziehen mit Zwischenverfügung vom 7.11.1990 beanstandet:

Es fehle eine Regelung, wie der Eigentümer der Wohnung Nr. 2 zur Heizung gelangen könne; diese sei nur über das Sondereigentum Nr. 1 zu erreichen. Der Zugang über die Wohnung Nr. 1 erscheine rechtlich nicht möglich, wohl aber der Zugang über eine Außentreppe in Verbindung mit einem Zugangsrecht über die Sondernutzungsfläche. Das Landgericht hat das gegen die Zwischenverfügung gerichtete Rechtsmittel der Beteiligten mit Beschluß vom 17.1.1991 zurückgewiesen. Die Beteiligten haben dagegen am 21.2.1991 beim Landgericht weitere Beschwerde eingelegt, die dem Bayerischen Obersten Landesgericht jedoch erst am 14.1.1992 vorgelegt worden ist.

Das Grundbuchamt wies den Eintragungsantrag mit Beschluß vom 13.2.1991 zurück.

II.

1. Die weitere Beschwerde ist zulässig, obwohl das Grundbuchamt nach Erlaß der Beschwerdeentscheidung den Eintragungsantrag zurückgewiesen hat. Die Zurückweisung ist auf die Gründe gestützt, die in der vom Landgericht bestätigten Zwischenverfügung als Eintragungshindernisse genannt sind. Damit ist das rechtliche Interesse der Beteiligten an der Beseitigung der Zwischenverfügung nicht entfallen. Das Grundbuchamt hätte den Zurückweisungsbeschluß wegen fehlender Rechtsgrundlage aufzuheben, falls die weitere Beschwerde gegen den Inhalt der Zwischenverfügung erfolgreich wäre. Bis dahin aber ist das Grundbuchamt an die Rechtsauffassung des Beschwerdegerichts und damit an die Zurückweisung des Eintragungsantrags gebunden (BGHZ 88, 62/64; BayObLG NJW-RR 1988, 980 m.w.Nachw.; Horber/Demharter GBO 19. Aufl. § 78 Anm. 3 a).

2. Das Landgericht hat ausgeführt: Es sei grundsätzlich möglich, daß die zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörende Heizung im Bereich eines Sondereigentums liege. Es müsse aber auch für den Eigentümer der Wohnung Nr. 2 möglich sein, zur Heizung zu gelangen.

Das Landgericht bezieht sich dann auf die Entscheidung des Senats BayObLGZ 1986, 26 ff. Danach könnten Räumlichkeiten wie Treppenhäuser, Diele oder Flure, die den einzigen Zugang zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raum bildeten, nicht Sondereigentum sein, denn diese Räumlichkeiten gehörten ihrerseits zu den Anlagen und Einrichtungen im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG. Gebrauchsregelungen würden daran nichts ändern, da sie die für § 5 Abs. 2 WEG maßgebenden Eigentumsverhältnisse unberührt ließen.

Nach Ansicht des Landgerichts kann nichts anderes gelten, wenn es um den Zugang des Eigentümers der Wohnung Nr. 2 zur gemeinschaftlichen Heizung geht. Dieser Zugang sei erforderlich. Dies folge aus den von der Rechtsprechung aufgestellten Grundsätzen zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Danach sei die Frage, ob eine Sache dem gemeinschaftlichen Gebrauch diene, nach ihrer Art, Funktion und Bedeutung für die Wohnungseigentümer zu beurteilen. Nach diesen Grundsätzen müsse nicht nur die Heizung gemeinschaftliches Eigentum sein; sie müsse auch für alle Eigentümer erreichbar sein. Bei Begründung des Wohnungseigentums sei deshalb im Interesse der Miteigentümer darauf zu achten, spätere Divergenzen unter ihnen zu vermeiden.

Das Grundbuchamt habe somit zu Recht die fehlende Zugangsmöglichkeit des Eigentümers der Wohnung Nr. 2 zur Heizung beanstandet.

3. Die weitere Beschwerde führt aus formellen Gründen zur Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung und der Zwischenverfügung. Das Landgericht gibt bauliche und rechtliche Veränderungen auf („Zugang über die Außentreppe in Verbindung mit einem entsprechenden Zugangsrecht über die Sondernutzungsfläche”). Beides kann nicht Inhalt einer Zwischenverfügung sein (BayObLGZ 1986, 29/31; Horber/Demharter § 18 Anm. 8 b bb m.w.Nachw.). Außerdem ist die Begründung von Wohnungseigentum nur möglich, wenn am Heizungsraum gemeinschaftliches Eigentum gebildet wird; nur dann könnte ein weiterer Z...

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