BayObLG Beschluss vom 24.02.1994 - 2Z BR 122/93

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Unterteilung eines Wohnungseigentums bzw Vereinigung von zwei Einheiten unter Wiederherstellung des früheren Rechtszustandes

Verfahrensgang

LG Traunstein (Entscheidung vom 25.10.1994; Aktenzeichen 4 T 3974/93)

Tenor

I. Die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluß des Landgerichts Traunstein vom 25. Oktober 1993 wird zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 5 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Beteiligten gehört ein Wohnungseigentum, das im Grundbuch so beschrieben ist:

138,2775/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück … verbunden mit dem Sondereigentum an den Wohnungen Aufteilungsplan Nr. 13 und 14 sowie den Kellerabteilen Nr. 11 und 16 …

Das Wohnungseigentum ist durch Vereinigung eines Miteigentumsanteils von 98,9265/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 13 und dem Kellerabteil Nr. 16, und eines Miteigentumsanteils von 39,3510/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 14 und dem Kellerabteil Nr. 11, entstanden.

Zu notarieller Urkunde vom 23.9.1993 teilte die Beteiligte ihr Wohnungseigentum (Miteigentumsanteil und Sondereigentum) wieder in die vor der Vereinigung bestehenden Einheiten auf. Das Grundbuchamt hat den Antrag, die Teilung im Grundbuch zu vollziehen, mit Zwischenverfügung vom 28.9.1993 beanstandet: Es seien noch Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde vorzulegen. Der Grundbuchrechtspfleger hat der Erinnerung der Beteiligten teilweise abgeholfen und auf die Vorlage eines neuen Aufteilungsplans verzichtet.

Das Landgericht hat den nicht durch Abhilfe erledigten Teil des Rechtsmittels mit Beschluß vom 25.10.1993 zurückgewiesen. Die Beteiligte hat dagegen weitere Beschwerde eingelegt.

II.

Das Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Auch bei der Unterteilung eines Wohnungseigentums müßten Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt werden. Die Besonderheiten des vorliegenden Falles rechtfertigten keine andere Beurteilung. Die Wohnungen Nr. 13 und 14 seien, wie sich aus dem Aufteilungsplan ergebe, benachbart; die Herstellung einer Verbindungstür erscheine ohne Problem möglich. In der notariellen Urkunde von 1977 über die Vereinigung heiße es, daß die Wohnungen eine wirtschaftliche Einheit darstellten. Dies deute auf eine besondere Verbundenheit der Wohnungen hin. Aus den Grundakten ergäben sich somit Anhaltspunkte dafür, daß die ursprüngliche Abgeschlossenheitsbescheinigung von 1972 nicht mehr zutreffe.

Die vom Notar vorgetragene „Versicherung der Eigentümerin”, daß sich tatsächlich nichts geändert habe, könne die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht ersetzen. Es sei offen, ob die Baubehörde eine neue Bescheinigung auf Grund einer Ortsbesichtigung erteilen werde oder nicht. Nur wegen der Möglichkeit, daß sie die Bescheinigung ohne vorherige Ortsbesichtigung erteilen und diese daher möglicherweise unrichtig sein werde, müsse das Grundbuchamt nicht von vornherein auf die Vorlage einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung verzichten.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Ein Wohnungseigentümer kann sein Wohnungseigentum jederzeit durch reale Teilung des Sondereigentums und ideelle Teilung des Miteigentumsanteils am Grundstück teilen; Voraussetzung dafür ist, daß die neuen Einheiten wiederum in sich abgeschlossen sind (BGHZ 49, 250; BayObLGZ 1977, 1). Die Unterteilung geschieht entsprechend § 8 WEG; nach § 8 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nrn. 1 und 2 WEG sind ein die Unterteilung darstellender Aufteilungsplan sowie eine Bescheinigung der Baubehörde über die Abgeschlossenheit der neu gebildeten Einheiten vorzulegen (Haegele/Schöner/Stöber Grundbuchrecht 10. Aufl. Rn. 2975; Haager WE 1991, 66/67; Röll DNotZ 1993, 158/162). Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zwingende Eintragungsvoraussetzung; fehlt sie, so darf Wohnungseigentum durch das Grundbuchamt nicht begründet werden (BayObLGZ 1989, 447/449 m.w.Nachw.; 1990, 168/170).

b) Die Besonderheit des vorliegenden Falles liegt darin, daß der bis zur Vereinigung zweier Wohnungseigentumsrechte im Jahre 1977 gegebene Rechtszustand wieder hergestellt werden soll. Dies macht aber die erneute Vorlage eines Aufteilungsplans (siehe dazu unten Abschnitt 3) und einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht entbehrlich.

(1) Abgeschlossenheit im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG bedeutet die feste und dauerhafte räumliche Abgrenzung und die Abschließbarkeit einer jeden Wohnung gegenüber den anderen Wohnungen und dem gemeinschaftlichen Eigentum (vgl. Gemeinsamer Senat der Obersten Gerichtshöfe des Bundes BGHZ 119, 42/46 f.; BGHZ 110, 36/38). Die Bescheinigung der Baubehörde über die Abgeschlossenheit erspart dem Grundbuchamt weitgehend die Prüfung, ob die Wohnungen und sonstigen Räume tatsächlich abgeschlossen sind; das Grundbuchamt wäre auch gar nicht in der Lage, diese im planeris...