BayObLG Beschluss vom 23.02.1995 - 2Z BR 113/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Löschung von Zwangssicherungshypotheken

Verfahrensgang

AG Hersbruck

LG Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 13 T 7474/94)

Tenor

Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden der Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 12. September 1994 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Hersbruck vom 4. August 1994 aufgehoben.

Gründe

I.

Der Beteiligte zu 1 ist als Miteigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen. An seinem Anteil sind Zwangssicherungshypotheken zu 1784,10 und 999,78 DM aufgrund von Kostenfestsetzungsbeschlüssen des Wohnungseigentumsgerichts für die Beteiligten zu 2, jeweils mehr als 80 namentlich bezeichnete Gläubiger „als Berechtigte in Wohnungseigentümergemeinschaft” gebucht. Die Kostenfestsetzungsbeschlüsse haben Erstattungsansprüche aus Verfahren zum Gegenstand, die der Beteiligte zu 1 gegen die übrigen Wohnungseigentümer sowie diese gegen ihn (und seine Ehefrau) geführt haben.

Die Beteiligten haben durch ihren Verfahrensbevollmächtigten eine die beiden Zwangssicherungshypotheken betreffende „löschungsfähige Quittung” der G. vom 3.8.1993 vorgelegt, in der diese als Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft in notariell beglaubigter Form erklärt, daß sie zur Einziehung der Wohngelder befugt und ermächtigt sei, und sich durch den jetzigen Eigentümer und persönlichen Schuldner für voll befriedigt bekennt; der Verfahrensbevollmächtigte hat gemäß § 15 GBO die Löschung der Sicherungshypotheken beantragt. Das Grundbuchamt hat den Antrag mit Zwischenverfügung vom 4.8.1994 beanstandet. Zur Löschung sei die Bewilligung oder eine löschungsfähige Quittung der im Grundbuch eingetragenen Gläubiger erforderlich. Die Verwalterin sei nicht zur Erteilung einer löschungsfähigen Quittung ermächtigt. Die den Sicherungshypotheken zugrunde liegenden Ansprüche auf die Erstattung von Kosten aus einem Wohnungseigentumsverfahren gehörten gemäß § 16 Abs. 5 WEG nicht zu den Kosten der Verwaltung.

Das Landgericht hat das gegen die Zwischenverfügung gerichtete Rechtsmittel mit Beschluß vom 12.9.1994 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Notwendigkeit der Bewilligungen oder löschungsfähigen Quittungen der einzelnen Gläubiger ergebe sich aus den §§ 19 und 22 GBO, der Grundsatz der Voreintragung aus § 39 GBO. Im Grundbuch seien bestimmte Personen und nicht die jeweiligen Wohnungseigentümer als Gläubiger eingetragen. Auf Rechtsgeschäft beruhende Vertretungsmacht der Verwalterin, Zahlungen entgegenzunehmen und Quittungen auszustellen, sei nicht vorgetragen und formgerecht nachgewiesen. Die Vertretungsmacht ergebe sich auch nicht aus § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Es sei zu beachten, daß Mitberechtigte der Forderungen möglicherweise Personen seien, die nicht mehr Wohnungseigentümer sind. Aus § 16 Abs. 5 WEG ergebe sich zudem, daß die Kosten eines Wohnungseigentumsverfahrens nicht zu den Kosten der allgemeinen Verwaltung gehörten. Der zur Erstattung solcher Kosten gezahlte Betrag würde somit nicht gemeinschaftliches Vermögen. Damit handle es sich bei der Erstattung nicht um eine Zahlung, die vom Verwalter im Rahmen der laufenden Verwaltung entgegengenommen werden könne. Es handle sich aber auch nicht um die Entgegennahme von Lasten-, Kosten- und Tilgungsbeiträgen oder von Hypothekenzinsen in einer gemeinschaftlichen Angelegenheit der Wohnungseigentümer. Das Interesse der Allgemeinheit an einer sachgerechten Abwicklung des Rechtsverkehrs mit Wohnungseigentümergemeinschaften könne nicht dazu führen, daß die Rechte der im Grundbuch eingetragenen Gläubiger verkürzt würden. Ebensowenig könnten die für die Erklärungen der einzelnen Gläubiger anfallenden Kosten entscheidend dafür sein, ob der Verwalter Vertretungsmacht habe oder nicht.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Soweit die Vorinstanzen die Löschungsbewilligung der eingetragenen Hypothekengläubiger verlangen, kann die Zwischenverfügung schon aus formellen Gründen keinen Bestand haben (vgl. BayObLGZ 1988, 229/231; BayObLG MittBayNot 1990, 307; OLG Zweibrücken OLGZ 1991, 153 f.). Sie ist aber auch sachlich weder in dem einen noch in dem anderen Punkt gerechtfertigt; die Löschung der beiden Zwangssicherungshypotheken kann nicht von der Bewilligung oder von löschungsfähigen Quittungen der eingetragenen Gläubiger persönlich abhängig gemacht werden; die löschungsfähige Quittung der Verwalterin reicht aus.

a) In der notariell beglaubigten Erklärung vom 3.8.1993 bekennt G. als Verwalterin, im Zusammenhang mit den beiden Zwangssicherungshypotheken durch den Eigentümer und persönlichen Schuldner voll befriedigt worden zu sein. Diese Erklärung, die sog. löschungsfähige Quittung, liefert den Nachweis dafür, daß die Gläubiger wegen der den Hypotheken zugrunde liegenden Forderungen voll befriedigt sind und die Hypotheken gemäß § 1163 Abs. 1 Satz 2, § 1177 Abs. 1 Satz 1 BGB als Grunds...