BayObLG Beschluss vom 22.04.1999 - 2Z BR 27/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

Verfahrensgang

LG München I (Aktenzeichen 1 T 13036/98)

AG München (Aktenzeichen UR II 888/96)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluß des Landgerichts München I vom 28. Januar 1999 aufgehoben.

II. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Amtsgerichts München vom 6. Juli 1998 wird zurückgewiesen.

III. Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Beschwerde- und des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

IV. Der Geschäftswert für das Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 25.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage.

Wohnungs- und Teileigentum wurde durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum im Jahr 1981 begründet. Die Antragsteller erwarben im Jahr 1993 ihr Teileigentum. Dieses besteht aus drei im Hinterhof der Wohnanlage gelegenen, bereits seit dem Jahr 1981 reparaturbedürftigen Schuppen.

Die Antragsteller haben beantragt festzustellen, daß die Antragsgegner die Unterhaltslast an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Teilen der Schuppen tragen. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 6.7.1998 dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat am 28.1.1999 den Beschluß des Amtsgerichts aufgehoben und den Antrag abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II.

Das Rechtsmittel hat Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Ein Anspruch gegen die Antragsgegner auf Instandhaltung der in Gemeinschaftseigentum stehenden Teile der Nebengebäude bestehe nicht. Die Antragsteller seien zwar Sondereigentümer, die konstruktiven Teile der Schuppen stünden aber im Gemeinschaftseigentum. Dessen Instandhaltung obliege grundsätzlich zwar den Wohnungseigentümern, hier sei aber der Anspruch auf Instandhaltung und Instandsetzung verwirkt.

Seit der Möglichkeit, einen solchen Anspruch geltend zu machen, sei ein längerer Zeitraum verstrichen. Die Schuppen seien bereits bei Begründung des Wohnungseigentums im Jahr 1981 in einem schlechten und reparaturbedürftigen Zustand gewesen. Daran habe sich bis heute nichts geändert. In der Zeit zwischen den Jahren 1981 und 1993 sei nie ein Anspruch auf Instandsetzung der Schuppen gegen die Antragsgegner geltend gemacht worden.

Es lägen auch besondere Umstände vor, die die verspätete Geltendmachung des Rechts als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen ließen. Die Schuppen seien im Jahr 1981 dem Miteigentümer P. zugeschlagen worden, da dieser Handwerker gewesen und man davon ausgegangen sei, er werde die Schuppen selbst herrichten. Dies sei in einem bestimmten Umfang auch geschehen. Der Teileigentümer H., an den das Teileigentum dann übergegangen sei und von dem die Antragsteller die Schuppen erworben hätten, habe von den Antragsgegnern gleichfalls zu keinem Zeitpunkt die Durchführung notwendiger Reparaturen verlangt. Er sei sogar zum Abriß der Schuppen bereit gewesen, wenn sich die übrigen Wohnungseigentümer mit einer Kostenbeteiligung daran einverstanden erklärt hätten. Hinzukomme, daß in der der Teilungserklärung beigefügten Baubeschreibung hinsichtlich der notwendigerweise durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen in der Wohnanlage lediglich das Hauptgebäude aufgeführt sei, die Schuppen aber überhaupt nicht erwähnt würden. Die Wohnungseigentümer hätten sich darauf einrichten können, daß Reparaturkosten für die drei Schuppen von ihnen nicht zu tragen seien. Sie hätten deshalb insoweit auch keine Instandhaltungsrücklage gebildet. Die bei dem früheren Teileigentümer H. eingetretene Verwirkung müßten die Antragsteller als Sonderrechtsnachfolger gegen sich gelten lassen.

Dem Einwand der Verwirkung stehe auch nicht entgegen, daß aufgrund des Eigentümerbeschlusses vom 26.9.1994 eine Notreparatur am Dach eines Schuppens vorgenommen worden sei. Der Beschluß sei erst gefaßt worden, nachdem bereits gegenüber dem Voreigentümer H. Verwirkung eingetreten gewesen sei. Die Wohnungseigentümer hätten im übrigen damit, daß sie eine Notreparatur hätten durchführen lassen, nicht zum Ausdruck gebracht, daß sie künftig bereit seien, Instandhaltungskosten der Schuppen zu übernehmen. Das gleiche gelte hinsichtlich des Eigentümerbeschlusses, aufgrund dessen „das Dach zunächst so repariert werden soll, daß keine Nässe mehr durchgeht”. Soweit sich die Wohnungseigentümer einig darüber gewesen seien, die Absenkung des Bodens eines Schuppens, unter dem ein Bachbett liegt, sachverständig prüfen zu lassen, sei dem nicht zu entnehmen, etwaige Reparaturkosten zu übernehmen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Zutreffend gehen die Vorinstanzen davon aus, daß die konstruktiven Teile der Schuppen nicht im Sondereigentum des Antragstellers, sondern im Gemeinschaftseigentum stehen (vgl. § 5 Abs. 1 WEG). Auf die Ausführungen des Amtsgerichts und des Landgerichts hierzu wird...