BayObLG Beschluss vom 21.05.1992 - 2Z BR 6/92

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentum: Schäden am Sondereigentum durch nicht fachgerechte Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Schadensersatz

Leitsatz (redaktionell)

(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Werden erforderliche Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum von den Wohnungseigentümern nicht oder verspätet ausgeführt, kann dies Schadensersatzansprüche eines Wohnungseigentümers wegen dadurch verursachter Schäden an seinem Sondereigentum begründen; Voraussetzung ist aber ein Verschulden der Wohnungseigentümer.

2. Entstehen am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers Schäden aufgrund einer nicht fachgerechten Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch das von den Wohnungseigentümern beauftragte Sanierungsunternehmen, so haften die übrigen Wohnungseigentümer für das Verschulden dieses Unternehmens als ihres Erfüllungsgehilfen; der geschädigte Wohnungseigentümer hat sich dieses Verschulden aber ebenfalls als Mitverschulden grundsätzlich entsprechend der Größe seines Miteigentumsanteils anrechnen zu lassen.

3. Das mit der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beauftragte Sanierungsunternehmen ist nicht der Erfüllungsgehilfe des Verwalters.

Normenkette

BGB §§ 254, 278; WEG § 21 Abs. 1, 5 Nr. 2, § 27 Abs. 1 Nr. 2

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 11.12.1991; Aktenzeichen 1 T 24420/90)

AG München (Entscheidung vom 03.12.1990; Aktenzeichen UR II 203/90)

Tenor

• Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluß des Landgerichts München I vom 11. Dezember 1991 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die sofortige Beschwerde gegen die Abweisung des Antrags in Richtung gegen die Antragsgegner zu 1 zurückgewiesen wurde. Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.
• Im Umfang der Aufhebung wird die Sache an das Landgericht München I zurückverwiesen.
• Außergerichtliche Kosten der Antragsgegnerin zu 2 sind in keinem Rechtszug zu erstatten.
• Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 43 694,- DM festgesetzt.

Tatbestand

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner zu 1 sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die seit dem Jahr 1983 von der Antragsgegnerin zu 2 verwaltet wird. Dem Antragsteller gehört seit 15.12.1987 ein im Untergeschoß gelegenes, in der Teilungserklärung als Gewerberaum beschriebenes Teileigentum, das vermietet ist und als Ballettstudio genutzt wird. Seit Jahren treten in dem Teileigentum Feuchtigkeitsschäden auf.

Der Antragsteller behauptet, der Schaden beruhe auf einer mangelhaften Abdichtung der Trennwand zur Tiefgarage, der Trennfuge, der Abluftschächte zur Tiefgarage und der Lichtkuppeln über dem Gewerberaum. Die Antragsgegner hätten es versäumt, eine qualifizierte Sanierung des Gemeinschaftseigentums vorzunehmen. Der Antragsteller hat beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, den ihm entstandenen Schaden in Höhe von 43 693,21 DM zu ersetzen. Das Amtsgericht hat den Antrag am 3.12.1990 abgewiesen, das Landgericht hat die sofortige Beschwerde am 11.12.1991 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

Entscheidungsgründe

II.

Das Rechtsmittel führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts und zur Zurückverweisung der Sache, soweit sich der Antrag gegen die Antragsgegner zu 1 richtet, ferner zur Aufhebung und Zurückverweisung im Kostenpunkt. Soweit Schadensersatzansprüche gegen die Antragsgegnerin zu 2 Gegenstand des Verfahrens sind, erweist sich das Rechtsmittel als unbegründet.

• Das Landgericht hat ausgeführt: Die Wasserschäden hätten ihre Ursache in Bauteilen, die zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörten. Die Wohnungseigentümer seien verpflichtet, dieses instandzuhalten und gegebenenfalls instandzusetzen. Die Verwalterin habe dafür zu sorgen, daß dies geschehe. Bei Verletzung dieser Pflichten kämen Schadensersatzansprüche in Betracht. Voraussetzung sei aber ein Verschulden. An einem solchen fehle es.

  Aufgrund des Verwaltervertrags bestünden Verpflichtungen der Verwalterin gegenüber dem Antragsteller erst seit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Etwaige Ansprüche aus einer Verletzung des Verwaltervertrags in der Zeit davor stünden grundsätzlich nur der Rechtsvorgängerin des Antragstellers zu. Im übrigen trage der Antragsteller nicht vor, daß Wasserschäden vor Eigentumsübergang auf ihn erkennbar gewesen seien. Auf Veranlassung des Antragstellers habe Mitte August 1988 eine Begehung der Räume stattgefunden. Im unmittelbaren Anschluß daran habe die Verwalterin ein Unternehmen mit Sanierungsarbeiten beauftragt. Daß diese nicht ausreichend gewesen seien, könne nicht der Verwalterin vorgeworfen werden. Sie habe sich auf die Empfehlung der Fachfirma verlassen dürfen, zunächst nur einen Teil der letztendlich erforderlichen Arbeiten in Auftrag zu geben. Die Verwalterin habe auch wirtschaftlich zu handeln und dürfe nur das in Auftrag geben, was wirklich erforderlich sei. Bei kostenaufwen...