BayObLG Beschluss vom 20.10.1988 - BReg 3 Z 74/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Differenzwertansatz bei Festsetzung des Geschäftswertes bei angefochtenen Sanierungsbeschlüssen

Beteiligte

Freistaat Bayern (Staatskasse), vertreten durch den Bezirksrevisor bei dem Landgericht München II

Tenor

I. Der Beschluß des Landgerichts München II vom 10. März 1988 wird aufgehoben.

II. Die Sache wird zur anderweiten Behandlung und neuen Entscheidung an das Landgericht München II zurückverwiesen.

Gründe

I.

1. Die Beteiligten sind – mit Ausnahme der Verwalterin – Wohnungseigentümer der Wohnanlage

Die Wohnanlage besteht aus den Blöcken I und III.

Wegen Feuchtigkeitsschäden in verschiedenen Wohnungen, insbesondere Schimmelbildung an Außenwänden und Deckenrandbereichen, war auf Grund eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung vom 6.5.1985 ein Sachverständigengutachten über Ursachen und mögliche Sanierung erholt worden.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 2.7.1986 beschlossen die Wohnungseigentümer u. a.:

• zum Tagesordnungspunkt 4, die Verwaltung für die Rechnungslegung hinsichtlich des Wirtschaftsjahres 1985 zu entlasten;
• zum Tagesordnungspunkt 5, den Verwaltungsbeirat insoweit zu entlasten;
• zum Tagesordnungspunkt 6, den bisherigen Verwaltungsbeirat in seinem Amt zu bestätigen;
• zum Tagesordnungspunkt 7 „Sanierung der Fassaden und Flachdächer”, daß saniert werden solle; die Sanierung solle nach der Alternative B des Sachverständigengutachtens vorgenommen werden, die das Anbringen einer Wärmedämmung mit einer hinterlüfteten Vorsatzschale vorsehe, weiterhin Wärmedämmung in den Randbereichen des Flachdaches (Block I) sowie der Attikaplatten; die Kosten betragen ca. 1 150 000 DM für Block I und 1 000 000 DM für Block III;
• zum Tagesordnungspunkt 8, die Tiefgaragenabdichtung durchzuführen (Kosten ca. 25 000 DM);
• zum Tagesordnungspunkt 9, daß bei Ruhestörung auf dem Spielplatz die Polizei geholt werden solle;
• zum Tagesordnungspunkt 10, daß nur der Farbanstrich auf der Außenseite der Fenster Gemeinschaftseigentum sei;
• zum Tagesordnungspunkt 11, daß unverzüglich das auf vielen Tiefgaragenplätzen gelagerte brennbare Material zu entfernen sei und die Abstellplätze von den Eigentümern selbst von Ölflecken zu reinigen seien;
• zum Tagesordnungspunkt 12, daß auf den Balkonen keine Gegenstände abgestellt werden, die über die Balkonbrüstung hinausgehen;
• zum Tagesordnungspunkt 13, die Wirtschaftspläne für 1986 zu genehmigen und für beide Blöcke jeweils eine Hagelversicherung abzuschließen;
• zum Tagesordnungspunkt 14 „Verschiedenes” lagen ausweislich des Protokolls keine Wortmeldungen vor.

Die Antragsteller beantragten durch ihren Verfahrensbevollmächtigten beim Amtsgericht, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 2.7.1986 zu den Tagesordnungspunkten 4 bis 14 für ungültig zu erklären. Sie vertraten die Auffassung, daß zu der Eigentümerversammlung vom 2.7.1986 nicht ordnungsgemäß geladen worden und die Ermittlung der Mehrheitsverhältnisse rechtsfehlerhaft gewesen sei. Die zu Tagesordnungspunkt 7 beschlossene Maßnahme der Alternative B des Sachverständigengutachtens führe zu einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums und verstoße gegen § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG. Einer ordnungsgemäßen Instandhaltung entspreche vielmehr die abgelehnte Alternative A des Gutachtens, die in einer Ausbesserung der schadhaften Putzflächen an der Fassade, Erneuerung der Sockelblechabdeckungen in allen Stockwerken und der Wärmedämmung in den Randbereichen des Flachdaches sowie allseitiger Wärmedämmung der Attikaplatten und Neuanstrich der gesamten Fassade bestehe. Diese Sanierung verursache voraussichtlich Kosten von 1 410 000 DM.

Das Amtsgericht wies mit Beschluß vom 6.4.1987 den Antrag zu allen Tagesordnungspunkten mit Ausnahme des Tagesordnungspunkts 7 als unbegründet zurück und erließ am 7.7.1987 einen Beweisbeschluß auf Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Behauptungen der Antragsteller, die in den Gebäuden der Wohnanlage auftretenden Feuchtigkeitsschäden könnten nicht nur durch die in der Eigentümerversammlung vom 2.7.1986 beschlossenen Maßnahmen mit einem geschätzten Kostenaufwand von 2 150 000 DM beseitigt werden, sondern zu deren ordnungsgemäßer Beseitigung würden wesentlich weniger einschneidende Maßnahmen (etwa neuer Verputz, Erneuerung der Attika etc.) ausreichen, die auch wesentlich weniger Kosten verursachen würden. Des weiteren sei Beweis zu erheben über die Behauptung der Antragsteller, daß durch die vorgesehene Verkleidung mit Asbestzementplatten das architektonische Erscheinungsbild der Gesamtanlage umgestaltet und überdies eine bautechnische Veränderung der Fassade nach sich ziehen würde.

2. Am 7.7.1987 erließ das Amtsgericht ferner Beschluß, wonach der Geschäftswert auf insgesamt 2 500 000 DM festgesetzt wurde. Dabei wurden der angefochtene Tagesordnungspunkt 7 der Eigentümerversammlung vom 2.7.1986 mit 2 150 000 DM und die weiteren angefochtenen Tagesordnungspunkte 4 bis 6 sowie 8 bis 14 mit 350 000 DM bewertet.

In ihrer Beschwerde gegen den Gesch...