BayObLG Beschluss vom 19.12.2001 - 2Z BR 15/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Beschluss vom 11.12.2000; Aktenzeichen 14 T 7501/99)

AG Neumarkt i.d. OPf. (Beschluss vom 13.07.1999; Aktenzeichen 2 UR II 11/98)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin werden die Beschlüsse des Amtsgerichts Neumarkt i.d.OPf. vom 13. Juli 1999 und des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 11. Dezember 2000 dahin abgeändert, daß die Eigentümerbeschlüsse vom 30. Mai 1998 zu Tagesordnungspunkten 6. V., VI., VII. und VIII. für ungültig erklärt werden. Hinsichtlich der Eigentümerbeschlüsse zu Tagesordnungspunkten 1. bis 4., hinsichtlich der Bestellung eines Notverwalters sowie wegen der Kostenentscheidungen und der Geschäftswertfestsetzungen werden die genannten Gerichtsbeschlüsse aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, zurückverwiesen.

II. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 17.360 DM festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage; die weitere Beteiligte ist durch einstweilige Anordnung des Amtsgerichts als Notverwalterin bestellt. Das Wohnungs- und Teileigentum besteht aus einem Vorderhaus (Altbau mit zwei Wohnungen) und einem Hinterhaus (Neubau mit sechs Wohnungen) sowie sieben Garagen. Der Antragstellerin gehört eine im Erdgeschoß gelegene Wohnung im Hinterhaus (88/1000 Miteigentumsanteile) sowie eine Garage (20/1000 Miteigentumsanteile). Der Antragsgegner zu 1 ist Wohnungs- und Teileigentümer von vier Wohnungen im Hinterhaus sowie von vier Garagen (insgesamt 418/1000 Miteigentumsanteile); seiner Ehefrau, der Antragsgegnerin zu 2, gehört dort eine Wohnung im Dachgeschoß (76/1000 Miteigentumsanteile), seinen Kindern, den Antragsgegnerinnen zu 3 und 4, je eine Garage (16/1000 bzw. 17/1000 Miteigentumsanteile). Die Wohnung und die beiden Garagen hatte der Antragsgegner zu 1 als ursprünglicher Eigentümer den Antragsgegnerinnen zu 2 bis 4 mit notariellen Überlassungsverträgen vom 4.11.1997 übertragen.

Die Gemeinschaftsordnung vom 21.10.1991 besagt, daß sich das Stimmrecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz bestimmt und das Wohnungs- und Teileigentum frei veräußerlich ist. Außerdem bestimmt die Gemeinschaftsordnung, daß das Vorder- und das Hinterhaus jeweils wie selbständiges Eigentum zu behandeln und zu verwalten sind.

Nach einem Eigentümerbeschluß vom 10.8.1994 übernahm der Antragsgegner zu 1 ab dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit für die ersten fünf Jahre die Verwaltertätigkeit, die er auch tatsächlich ausübte. Außerdem arbeitete er als Hausmeister gegen stundenweise Vergütung.

Nach der Wohnungsübergabe im Dezember 1994 meldete die Antragstellerin gegen den Antragsgegner zu 1, der an der Errichtung der Anlage beteiligt war und ihr das Wohnungseigentum verkauft hatte, Mängelgewährleistungsansprüche an und erwirkte im selbständigen gerichtlichen Beweisverfahren am 27.5.1997 ein bautechnisches Gutachten über verschiedene Mängel unter anderem an ihrer Wohnung und am Gebäude. Das Gutachten endete mit überschlägig bezifferten Mängelbeseitigungskosten in Höhe von 73.000 DM.

In der vom Antragsgegner zu 1 als Verwalter einberufenen Eigentümerversammlung vom 30.5.1998, an der der Antragsgegner zu 1, dieser zugleich für die Antragsgegnerin zu 3, ferner die Antragsgegnerinnen zu 2 und 4 und – zeitweise – auch die Antragstellerin teilnahmen, wurden unter anderem Beschlüsse zu folgenden Punkten gefaßt:

1. Jahresabrechnung 1997 sowie Einzelabrechnungen 1997

2. Entlastung des Verwalters

3. Wirtschaftsplan 1998 auf der Grundlage der Jahresabrechnung 1997

4. Verwalterwahl des Antragstellers zu 1 für die Jahre 1998 bis 2002 und Regelung der Verwaltervergütung

…

6. Anfragen/Anregungen

V. Anschaffung von zwei Leitern

VI. Anschaffung eines Verlängerungskabels für den Rasenmäher

VII. Vergabe von Gartenarbeiten an Mieter

VIII. Unveränderte Höhe der Kosten für hausmeisterliche Tätigkeiten

Die Antragstellerin hat unter anderem die vorgenannten Eigentümerbeschlüsse angefochten und den Antrag gestellt, den Antragsgegner zu 1 als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage mit sofortiger Wirkung abzuberufen sowie einen anderen Verwalter zu bestellen. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 13.7.1999 die Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt und die weitere Beteiligte als Hausverwalterin bestellt. Der dagegen gerichteten sofortigen Beschwerde des Antragsgegners zu 1 gab das Landgericht in seinem Beschluß vom 11.12.2000 im wesentlichen statt, indem es die Anträge auf Ungültigerklärung der Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten (TOP) 1. bis 4., 6. V, VI und VIII und auf Abberufung des Antragsgegners zu 1 als Verwalter abwies. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin mit dem Ziel, die ihr günstige amtsgerichtliche Entscheidung wiederherzustellen.

Entscheidungsgründe

II.

Das Rechtsmittel führt in einem wesentlichen Teil zur Aufhebung ...