BayObLG Beschluss vom 18.08.1982 - BReg 2 Z 73/81

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Abstimmung des bevollmächtigten, aber vom Stimmrecht ausgeschlossenen Eigentümers

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners zu 1) werden die Nrn. I, II und III des Beschlusses des Landgerichts Memmingen vom 13. August 1981 aufgehoben.

II. Die Sache wird zur anderweiten Behandlung und Entscheidung an das Landgericht Memmingen zurückverwiesen. Dem Landgericht wird auch die Entscheidung über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens übertragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 10 000 DM festgesetzt.

IV. Der Antragstellerin zu 1) wird für das Rechtsbeschwerdeverfahren Prozeßkostenhilfe bewilligt.

Gründe

I.

1. Die Antragsteller sowie die Antragsgegner zu 1) und zu 2) sind die Wohnungseigentümer der aus drei Gebäuden (Block A, B und C) mit 57 Wohnungen bestehenden Wohnanlage … 38 und 40 sowie … … 2 in … Der Antragsgegner zu 1) hat die Anlage zusammen mit seiner Ehefrau R. erstellt und die Wohnungen verkauft. Verwalterin der Anlage ist die Antragsgegnerin zu 3).

Die mit der Teilungserklärung vom 25.9.1972 verbundene Gemeinschaftsordnung (GO) enthält folgende Bestimmungen:

㤠14

Eigentümerversammlung

…

…

Die Versammlung ist beschlußfähig, wenn mehr als die Hälfte aller vorhandenen Stimmen vertreten sind. …

Das Stimmrecht der Eigentümer bestimmt sich nach den Miteigentumsanteil und zwar gewähren jede angefangene 3/1000 eines Miteigentumsanteils eine Stimme.

Das Stimmrecht kann auch durch einen Bevollmächtigten ausgeübt werden, der seine Bevollmächtigung durch eine schriftliche Vollmacht nachweisen kann

…”

Insgesamt sind 218 Stimmen vorhanden. Der Antragsgegner zu 1) und seine Ehefrau, denen gemeinsam noch 10 Wohnungen gehören, verfügen über 40 Stimmen.

In der Wohnanlage traten Feuchtigkeitsschäden auf.

Mit Schreiben vom 28.3.1980 lud die Firma W. … GmbH als „Verwalter” die Wohnungseigentümer zu einer Eigentümerversammlung auf den 17.4.1980 ein. Als Tagesordnungspunkt (TOP) 1 war „Rechnungsbericht”, als TOP 3 war „Dachsanierung und Folgeschäden” angegeben.

Am 1.4.1980 fand zwischen dem Bauträger und den Verwaltungsbeiräten sämtlicher Wohnblöcke eine Besprechung statt. Über diese wurde am 3.4.1980 folgende Niederschrift erstellt:

„ Protokoll

über die am 01.04.1980 stattgefundene Besprechung des Verwaltungsbeirats der Wohnanlage „ …” mit dem Bauträger.

Anwesend waren:	Verwaltungsbeirat	Herr T.
		Herr B.
	Bauträger	Herr A. I.
		Herr Bö.
	Bauleitung	Herr B.
	Hausverwaltung	Herr Sch.

Gegenstand der Besprechung waren Reparaturrechnungen für Dachschäden Block A, sowie Hausvordach Block C. Sowohl die Hausverwaltung, als auch die Verwaltungsbeiräte vertraten die Meinung, daß es sich hierbei zum Teil noch um Baumängel handelt und die notwendige Montage eines Vordaches auf einen Planungsfehler zurückzuführen ist.

Im einzelnen wurden folgende Rechnungen angesprochen:

Firma R.	vom 21.05.1979	DM	488,28
Firma H.	vom 29.06.1979	DM	3607,53
Firma I.	vom 18.12.1979	DM	1508,55
Firma H.	vom 21.12.1979	DM	3728,46
Firma H.	vom 11.03.1980	DM	2973,42
		DM	12306,24

Die Rechnung der Firma R. über DM 488,28 sowie ein Anteil von DM 2.500,– aus der Rechnung der Firma H. vom 31.12.1979 werden vom Bauträger auf Grund berechtigter Reklamationen übernommen. Ebenso übernimmt der Bauträger, hier allerdings ausdrücklich aus Kulanzgründen, die kosten für das Vordach in Höhe von DM 1.508,55. Außerdem hat sich Herr I. bereit erklärt, von den nach Abzug der bereits genannten DM 2.500,–noch verbleibenden Kosten der Firma H. von insgesamt DM 7.809,41 einen Anteil von 25 % = DM 2.000,– kulanzhalber zu übernehmen.

Die Übernahme dieses Kostenanteils schließt jegliches Schuldanerkenntnis seitens des Bauträgers ausdrücklich aus. Außerdem erklärte Herr I., daß er nicht bereit und auch von der Rechtslage her gesehen nicht veranlaßt ist, weitere Zugeständnisse zu machen und das Thema Baumängel, sofern es sich überhaupt um solche gehandelt haben sollte, damit endgültig abgeschlossen ist.

Die Verwaltungsbeiräte, Herr T. und Herr B., konnten sich der Argumentation des Bauträgers nicht verschließen, wenn sie auch bemüht waren, einen höheren Kostenanteil (50 % aus DM 7.809,41) zu erreichen. Wenn auch die Erwartungen beider Herren nicht restlos erfüllt wurden, so waren sie aber doch der Meinung, als Beauftragte der Wohnungseigentümergemeinschaft das Möglichste erreicht zu haben. Herr T. meldete zwar Bedenken an, ob sich die Eigentümer mit dieser Lösung einverstanden erklären werden.

Senden-Witzighausen, den 03.04.1980

gez. A. I.	gez. T.
gez. Bö.	gez. B.
gez. Sch.”

In der Eigentümerversammlung vom 17.4.1980 waren laut Niederschrift vom 18.4.1980 „von den insgesamt 218 Stimmanteilen 153 Stimmanteile = 70,2 % anwesend.”

Zu TOP 3 wurde nach Diskussion des Ergebnisses der Besprechung vom 1.4.1980 über den Antrag auf Annahme des Protokolls vom 3.4.1980 abgestimmt. Der Antrag wurde laut Versammlungsniederschrift „mit 6 Gegenstimmen und 1 Stimmenthaltung angenommen.”

Anschließend wurde über die Entlastung der...