Entscheidungsstichwort (Thema)

Mieterhöhung

 

Normenkette

BGB §§ 166, 564; MHG § 2; AGBG § 9 Abs. 1, § 10 Nr. 6

 

Verfahrensgang

LG München I (Aktenzeichen 15 S 15061/96)

AG München (Aktenzeichen 462 C 1426/96)

 

Tatbestand

I.

Die Klägerin vermietete 1984 an die drei Beklagten eine Wohnung ihres Mehrfamilienhauses in München. In § 16 Abs. 2 des unter Verwendung eines von der Vermieterin gestellten Formulars abgefaßten Mietvertrages ist folgendes bestimmt:

“Erklärungen, deren Wirkung die Mieter berührt, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt auch für die Entgegennahme von Kündigungen, jedoch nicht für den Ausspruch von Kündigungen und für Mietaufhebungsverträge.”

Mit Schreiben vom 9.3.1991 teilten alle drei Beklagten der Klägerin unter anderem mit, daß sich die Beklagte zu 2 bereits kurz nach Abschluß des Mietvertrages entschlossen habe, in eine andere Wohnung zu ziehen. Sie scheide aus dem Mietverhältnis aus. Nach interner Vereinbarung gingen alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen sie auf die Beklagten zu 1 und 3 über. Die neue Anschrift der Beklagten zu 2 war in dem Schreiben angegeben. Die Klägerin widersprach deren Ausscheiden aus dem Mietvertrag.

Mit Schreiben vom 6.11.1995, das unter der Adresse der vermieteten Wohnung an alle drei Beklagten gerichtet war, verlangte die Klägerin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete von damals 1.350 DM auf 1.620 DM mit Wirkung vom 1.2.1996. Die Beklagten stimmten nicht zu. Daraufhin erhob die Klägerin gegen alle drei Mieter Klage auf Zustimmung zu der Erhöhung. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Es ist der Meinung, das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam, da es nur den Beklagten zu 1 und 3, nicht aber der Beklagten zu 2 zugegangen sei, weil diese nicht mehr in der Wohnung gewohnt habe.

Mit der Berufung verfolgt die Klägerin den Anspruch auf Zustimmung zu ihrem Mieterhöhungsverlangen weiter. Das Landgericht hat beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Frage einzuholen:

Ist hinsichtlich des Zugangs eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG eine im Mietvertrag enthaltene gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter zur Entgegennahme von Erklärungen durch eine im verwendeten Vordruck vorformulierte Klausel mit folgendem Wortlaut wirksam:

“Erklärungen, deren Wirkung die Mieter berührt, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt auch für die Entgegennahme von Kündigungen, jedoch nicht für den Ausspruch von Kündigungen und für Mietaufhebungsverträge.”

Es ist der Auffassung, das an alle drei Mieter gerichtete Mieterhöhungsverlangen sei wirksam. Ein Zugang an die Beklagte zu 2 sei im Hinblick auf die in § 16 Abs. 2 des Mietvertrages vereinbarte gegenseitige Bevollmächtigung der Beklagten zur Entgegennahme vom Vermietererklärungen nicht erforderlich gewesen. In der Mitteilung über den Auszug der Beklagten zu 2 aus dem Jahr 1991 liege kein Widerruf der Vollmacht. Die Kammer könne jedoch nicht auf dieser Grundlage entscheiden, weil das Oberlandesgericht Celle am 29.12.1989 eine vergleichbare Klausel wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 AGBGB für unwirksam gehalten habe. Folge man dieser Auffassung, so sei das Erhöhungsverlangen unwirksam, die Berufung sei zurückzuweisen.

 

Entscheidungsgründe

II.

  • Die Vorlage an das Bayerische Oberste Landesgericht (vgl. BayObLGZ 1991, 348/350) ist statthaft (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO, vgl. BayObLGZ 1989, 319/321) und auch im übrigen zulässig.

    • Die vorgelegte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Diese Voraussetzung kann auch dann erfüllt sein, wenn sich die Rechtsfrage mit der Vereinbarkeit einer für Wohnraummietverträge typischen Formularklausel mit den Bestimmungen des AGB-Gesetzes befaßt (OLG Celle WuM 1996, 202/203). Kommt die Klausel wie hier nicht nur in Wohnraummietverträgen vor, so ist der durch § 541 ZPO geforderte wohnraummietrechtliche Bezug jedenfalls dann zu bejahen, wenn die Klausel im Wohnraummietrecht zusätzliche Bedeutung gewinnen kann und dort im Hinblick auf die wohnraummietrechtlichen Sondervorschriften eine besondere Wirksamkeitsprüfung erfordert (OLG Hamm in Landfermann/Heerde Sammlung der Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen – RES – Band IX § 551 BGB Nr. 1; vgl. auch BayObLGZ 1997 Nr. 26). Ein solcher Bezug ist hier gegeben. Denn die Klausel hat gerade auch und vor allem Bedeutung in dem ausschließlich für die Wohnraummiete vorgesehenen Mieterhöhungsverfahren gemäß § 2 MHG, weil dort der Zugang des Erhöhungsverlangens an alle Mieter gefordert wird (Palandt/Putzo BGB 56. Aufl. § 2 MHG Rn. 27). Die Beantwortung der Vorlagefrage hat daher auch den speziellen Zielsetzungen des Wohnraummietrechts Rechnung zu tragen.
    • Die Vorlagefrage ist entscheidungserheblich. Hierbei hat der Senat grunds...

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