BayObLG Beschluss vom 12.11.1998 - 2Z BR 95/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Änderung von Sondernutzungsrechten

Verfahrensgang

LG München II (Aktenzeichen 6 T 980/97)

AG Dachau

Tenor

Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden der Beschluß des Landgerichts München II vom 31. März 1998 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Dachau vom 3. Dezember 1996 aufgehoben.

Gründe

I.

Der Beteiligte zu 1 begründete mit notarieller Urkunde vom 5.7.1994 und Nachtragsurkunde vom 3.7.1995 an einem ihm gehörenden Grundstück Wohnungs- und Teileigentum. Die Anlage besteht aus einem von einem Garten umgebenen Haus mit vier Wohnungen und aus einer Tiefgarage mit 11 als Teileigentum ausgewiesenen Stellplätzen; die vier Wohnungen nehmen vom Kellergeschoß bis zum Dachgeschoß jeweils ungefähr ein Viertel der Grundfläche des Hauses ein (sogenanntes Quattrohaus). In § 1 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO-Anlage II zur Teilungserklärung) heißt es, daß Wohnungseigentum begründet werde, weil die Realteilung nicht möglich sei. Soweit tatsächlich ausscheidbar und gesetzlich zulässig, seien die vier Wohnungen jeweils samt Sondernutzungsrecht sowie die Tiefgarage samt Zufahrt als rechtlich und wirtschaftlich selbständige Einheiten zu behandeln, wie wenn sie auf verschiedenen Grundstücken errichtet wären. In § 2 GO in Verbindung mit der Nachtragsurkunde wurde den jeweiligen Eigentümern der vier Wohnungen das Sondernutzungsrecht an ihrem Hausanteil (soweit nicht Sondereigentum) und an den Teilen des Grundstücks (Garten und Zugangswege) eingeräumt, die den entsprechenden Hausanteil auf zwei Seiten umgeben. An den Zugangswegen wurden gemeinschaftliche Sondernutzungsrechte zugunsten der Eigentümer der Wohnungen Nr. 1 und 4 (Vorderseite des Hauses) und Nr. 2 und 3 (Rückseite) begründet. Die Sondernutzungsrechte erfassen fast die ganze Grundstücksfläche; ausgenommen ist die teilweise auf einem benachbarten Grundstück errichtete Tiefgarage und die Garagenzufahrt.

Die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher wurden mit diesem Inhalt am 26.9.1995 angelegt. Der Beteiligte zu 1 und die Beteiligten zu 3 sind als Eigentümer der Wohnungen sowie mehrerer Stellplätze eingetragen; zugunsten der Beteiligten zu 2 sind am Wohnungseigentum Nr. 1, zugunsten des Beteiligten zu 4 am Wohnungseigentum Nr. 3 und 4 Auflassungsvormerkungen gebucht. Als Eigentümer von weiteren Tiefgaragenstellplätzen sind W.R. und H.R. eingetragen; zugunsten von G.R. und M.R. sind an mehreren Stellplätzen Auflassungsvormerkungen gebucht.

Die Beteiligten zu 1 bis 4 haben, vertreten durch den Notar als Verfahrensbevollmächtigten, am 29.11.1996 beantragt, eine „Übertragung und Neuordnung von Sondernutzungsrechten” gemäß notariell beglaubigter Urkunde vom 30.10.1996 in das Grundbuch einzutragen. Zwei Sparkassen, denen an einzelnen Wohnungseigentumsrechten Grundschulden zustehen, haben dem Inhalt der Änderungsurkunde in allen Teilen zugestimmt. Nach Abschnitt III der Urkunde ändern die Beteiligten „hiermit unter gegenseitiger, dafür erforderlicher Übertragung der entsprechenden Sondernutzungsrechte bzw. Mitberechtigungsanteile ihre … Sondernutzungsrechte neu”. Nach dem in Bezug genommenen, der Urkunde als Anlage beigefügten Lageplan werden die gemeinschaftlichen Sondernutzungsrechte teilweise zugunsten getrennter Rechte aufgehoben; teilweise werden sie, was den Zugang zu den beiden rückwärtigen Wohnungen betrifft, zu Lasten der getrennten Sondernutzungsbereiche erweitert. Nach dem Lageplan sind auch die Grenzen zwischen Garten- und Wegeflächen teilweise verschoben.

Das Grundbuchamt hat den Eintragungsantrag mit Zwischenverfügung vom 3.12.1996 beanstandet: Der Tausch von Teilen von Sondernutzungsrechten stelle eine Änderung des Inhalts des Sondereigentums dar und bedürfe, da die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Umwandlung von Gartenflächen in Wegeflächen und umgekehrt geändert werde, der Mitwirkung aller Wohnungs- und Teileigentümer sowie der Drittberechtigten. Deshalb sei die Zustimmung der Eigentümer W.R. und H.R. sowie der Drittberechtigten G.R. und M.R. vorzulegen.

Die Beteiligten haben gegen die Zwischenverfügung Erinnerung eingelegt, der Grundbuchrechtspfleger und -richter nicht abgeholfen haben. Das Landgericht hat das Rechtsmittel mit Beschluß vom 31.3.1998 zurückgewiesen; die Beteiligten haben dagegen weitere Beschwerde eingelegt.

II.

Das zulässige Rechtsmittel führt zur Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen; das von ihnen angenommene Eintragungshindernis besteht nicht.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die beantragte Änderung führe zum Erlöschen eines zwei Berechtigten gemeinschaftlich eingeräumten Sondernutzungsrechts und verändere die Grenzen aller bisher bestimmten Sondernutzungsflächen. Dies könnten die unmittelbar beteiligten Eigentümer nicht unter sich mit dinglicher Wirkung für und gegen alle vornehmen. Die Änderung sei nicht zu vergleichen mit der Übertragung von Sondernutzungsrechten, die nach herrschender Meinung durch Vereinb...