BayObLG Beschluss vom 11.08.1987 - BReg 2 Z 32/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Duldungspflicht der Überprüfung der Heizkörper-Absperrventile

Verfahrensgang

LG München I (Entscheidung vom 17.02.1987; Aktenzeichen 1 T 10773/86)

AG München (Entscheidung vom 22.04.1986; Aktenzeichen UR II 122/83)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 17. Februar 1987 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsgegner hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 1 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Antragsteller und Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. In der Versammlung vom 12.7.1982 beschlossen die Wohnungseigentümer, sämtliche an den Heizkörpern in den einzelnen Wohnungen angebrachten Heizungsabsperrventile zu überprüfen und neu einzustellen.

Die Antragsteller haben, vertreten durch die Verwalterin, beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, den von der Verwalterin beauftragten Handwerkern das Betreten seiner Wohnung zum Zwecke der Überprüfung, Instandsetzung und Neuverplombung der Heizungsabsperrventile zu gestatten. Der Antragsgegner habe dies beim ersten ihm mitgeteilten Termin verweigert. Bei einem zweiten ihm angekündigten Termin sei die Wohnungstür nicht geöffnet worden.

Der Antragsgegner hat beantragt, den Antrag abzuweisen. Der Eigentümerbeschluß vom 12.7.1982 sei nichtig, da die Heizungsabsperrventile nach der Teilungserklärung Sondereigentum seien. Im übrigen seien die Ventile in Ordnung und eine Überprüfung nicht nötig.

Das Amtsgericht hat den Antragsgegner mit Beschluß vom 22.4.1986 verpflichtet, bei Meidung eines Ordnungsgeldes von 2 000 DM oder hilfsweise einer Ordnungshaft von 10 Tagen für jeden Fall der Zuwiderhandlung einem von der Verwalterin beauftragten Handwerker das Betreten seiner Wohnung zum Zwecke der Überprüfung, Instandsetzung und Neuverplombung der Heizungsabsperrventile zu gestatten; der hierfür vorgesehene Termin ist dem Antragsgegner nach dem Beschluß des Amtsgerichts mindestens zwei Wochen vorher schriftlich mitzuteilen.

Die gegen diese Entscheidung gerichtete sofortige Beschwerde hat das Landgericht mit Beschluß vom 17.2.1987 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II.

Das Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Zu Unrecht rügt der Antragsgegner, daß die Verwalterin nicht ermächtigt sei, die übrigen Wohnungseigentümer als Antragsteller im vorliegenden Verfahren zu vertreten. Die Vertretungsmacht der Verwalterin ergibt sich aus § 22 Abs. 4 Nr. 1 der zum Inhalt des Sondereigentums gemachten Gemeinschaftsordnung: Danach ist der Verwalter befugt, die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung zu vertreten. Die mit Eigentümerbeschluß vom 12.7.1982 angeordnete Überprüfung und Neueinstellung der Heizungsabsperrventile ist eine Angelegenheit der laufenden Verwaltung. § 2 Ziffer 2.2. des Verwaltervertrags vom 22./24.8.1984 enthält keine Einschränkung, sondern eine Erweiterung der dem Verwalter in der Gemeinschaftsordnung erteilten Ermächtigung. Nach § 2 Ziffer 2.1. des Verwaltervertrags sollen sich die Befugnisse des Verwalters auch aus der Teilungserklärung, zu der die Gemeinschaftsordnung gehört, ergeben.

Der Antragsgegner beruft sich in diesem Zusammenhang auch erfolglos auf den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 18.5.1983: Darin wurde, wie der Antragsgegner vorträgt, § 22 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung in der Weise „festgelegt”, daß die Verwalterin im Innenverhältnis eine gerichtliche Vertretung nur mit Zustimmung des Verwaltungsbeirats vornehmen kann. Denn dieser Beschluß schränkt die Befugnisse der Verwalterin im Außenverhältnis, und allein darum geht es bei der Frage nach der Wirksamkeit der Vertretung im vorliegenden Verfahren, nicht ein.

2. a) Zur Sache selbst führt das Landgericht, teilweise durch Bezugnahme auf die Entscheidung des Amtsgerichts, aus:

Der Anspruch der Antragsteller auf Ausführung des Eigentümerbeschlusses vom 12.7.1982 bestehe auch heute noch. Es könne dabei offenbleiben, ob die Heizkörper und damit die Regulierungsventile gemeinschaftliches Eigentum oder Sondereigentum seien. Denn der Eigentümerbeschluß sei nicht angefochten worden und damit für die ganze Gemeinschaft verbindlich. Nichtig sei der Eigentümerbeschluß nicht. Die Absperrventile gehörten jedenfalls insofern zum gemeinschaftlichen Eigentum, als sie das ordnungsmäßige Funktionieren der gesamten Heizungsanlage gewährleisten sollten und daher den in Abschnitt C Nr. 1 h der Teilungserklärung genannten Installationsteilen zugerechnet werden müßten, „welche allen Gemeinschaftern dienen”.

Daraus folge gemäß § 14 Nr. 4 WEG die Verpflichtung des Antragsgegners, das Betreten und die Benutzung seines Sondereigentums zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sei. Dieser Verpflichtung sei der Antrags...