BayObLG Beschluss vom 04.06.1998 - 2Z BR 19/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Verwalter verweigert Zustimmung zu einer Veräußerung

Verfahrensgang

LG Ansbach (Aktenzeichen 4 T 1377/96)

AG Ansbach (Aktenzeichen 3 UR II 2/95)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners wird der Beschluß des Landgerichts Ansbach vom 20. Januar 1998 aufgehoben.

II. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Amtsgerichts Ansbach vom 22. August 1995 wird zurückgewiesen.

III. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten aller Rechtszüge zu tragen, ausgenommen die durch die zurückgenommene sofortige weitere Beschwerde der weiteren Beteiligten diesen entstandenen außergerichtlichen Kosten, die diese selbst zu tragen haben.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 37 500 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller (ein Ehepaar), der Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer aus 26 Wohnungen bestehenden Anlage; der Antragsgegner ist zugleich der Verwalter. Als Inhalt des Sondereigentums ist im Grundbuch eingetragen, daß die Übertragung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf.

Durch notariellen Vertrag vom 17.10.1994 übertrugen die Antragsteller ihr Wohnungseigentum in der Form einer Schenkung auf ihren damals 19-jährigen, in ihrem Haushalt lebenden Sohn unter der Auflage, ihnen auf Lebensdauer den Nießbrauch einzuräumen. Der Antragsgegner verweigerte die Verwalterzustimmung mit der Begründung, der Vertrag solle dazu dienen, ein gegen die Antragsteller laufendes Verfahren vor dem Streitgericht auf Entziehung ihres Wohnungseigentums zu umgehen.

Die Antragsteller haben beim Wohnungseigentumsgericht beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, der Veräußerung zuzustimmen. Mit Beschluß vom 22.8.1995 ist der Antrag abgewiesen worden; die Antragsteller haben sofortige Beschwerde eingelegt.

Am 12.7.1996 verurteilte das Streitgericht die Antragsteller zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums. Ihre Berufung wies das Landgericht durch Urteil vom 29.11.1996 zurück. Das Veräußerungsverlangen der Wohnungseigentümer sei berechtigt wegen schwerwiegender Pflichtverletzungen des Antragstellers zu 1, der auf den Verwalter (Antragsgegner) eingeschlagen und ihn beleidigt habe sowie einen anderen Hausbewohner beleidigt und eine Wohnungseingangstür mit einer Rohrzange beschädigt habe; die Wiederholung ähnlich schwerer Pflichtverletzungen liege nahe.

Das Landgericht die sofortige Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Amtsgerichts vom 22.8.1995 am 21.3.1997 zurückgewiesen.

Am 24.3.1997 änderten die Antragsteller und ihr Sohn den Überlassungsvertrag vom 17.10.1994 dahin ab, daß der den Antragstellern am Vertragsobjekt eingeräumte Nießbrauch mit Wirkung auf den Tag der Einräumung ersatzlos aufgehoben wurde. Der Antragsgegner erklärte mit Schreiben vom 9.4.1997, er halte seine Verwalterzustimmung solange zurück, bis die Antragsteller einen auf sie lautenden Mietvertrag über eine außerhalb der Wohnanlage gelegene Wohnung vorlegten und aus ihrer bisherigen Wohnung auszögen. Ferner solle der Sohn der Antragsteller an Eides statt versichern, daß er seine Eltern nie mehr, auch nicht besuchsweise, in der Wohnung wohnen lassen werde.

Der Senat hat mit Beschluß vom 25.6.1997 die landgerichtliche Entscheidung aufgehoben, weil die übrigen Wohnungseigentümer am Verfahren nicht beteiligt worden waren, und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses hat die im ersten Rechtszug und im Beschwerdeverfahren gewechselten Schriftsätze sowie die ergangenen Entscheidungen dem Antragsgegner als Zustellungsvertreter der übrigen Wohnungseigentümer mitgeteilt und ihn aufgefordert, eine Genehmigung seiner Verfahrensführung durch die übrigen Wohnungseigentümer vorzulegen. Der Antragsgegner hat die Niederschrift einer Eigentümerversammlung vom 9.7.1997 vorgelegt, wonach er die Wohnungseigentümer vom Stand der gerichtlichen Auseinandersetzungen mit den Antragstellern in Kenntnis gesetzt habe, ferner eine von 17 Wohnungseigentümern unterzeichnete Erklärung, daß sie mit der Verweigerung bzw. Zurückhaltung der Verwalterzustimmung einverstanden seien. Das Landgericht hat die Antragsteller mehrmals persönlich zur mündlichen Verhandlung geladen; sie haben sich jeweils wegen Krankheit entschuldigt. Im Termin vom 17.12.1997 hat der als Zeuge geladene Sohn der Antragsteller nach Belehrung über sein Aussageverweigerungsrecht erklärt, er wolle keine Angaben machen. Mit Beschluß vom 20.1.1998 hat das Landgericht den Beschluß des Amtsgerichts aufgehoben und die Sache an das Amtsgericht zurückverwiesen. Hiergegen hat der Antragsgegner in seiner Eigenschaft als Verwalter und als Zustellungsvertreter der übrigen Wohnungseigentümer „sofortige Beschwerde” eingelegt. Nach Hinweis des Senats, daß das für die übrigen Wohnungseigentümer eingelegte Rechtsmittel unzulässig ist, hat der Antragsgegner dieses Rechtsmittel zurückgenommen.

II.

1. Das vom Antragsgegne...