BayObLG Beschluss vom 02.09.1999 - 2Z BR 60/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen

Leitsatz (amtlich)

Für die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums ist grundsätzlich das Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile maßgebend. Änderungen der Teilungserklärung, mit denen Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum umgewandelt oder Miteigentumsanteile verändert werden, brauchen vor ihrer Eintragung im Grundbuch bei der Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan grundsätzlich nicht berücksichtigt zu werden.

Normenkette

WEG § 16 Abs. 1, § 28

Verfahrensgang

LG Augsburg (Urteil vom 25.03.1999; Aktenzeichen 7 T 2420/98)

AG Augsburg (Urteil vom 13.05.1998; Aktenzeichen 3 UR II 180/97)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluß des Landgerichts Augsburg vom 25. März 1999 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragstellerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert wird für das Verfahren in allen Rechtszügen auf jeweils 13.490 DM festgesetzt. Der Beschluß des Landgerichts und der Beschluß des Amtsgerichts Augsburg vom 13. Mai 1998 werden entsprechend abgeändert.

Gründe

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Anlage, die vom weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die Antragstellerin errichtete die Teilungserklärung vom 20.8.1991, mit der sie das Eigentum am Grundstück gemäß der Anlage I in 52 Wohnungen, 15 Raumeinheiten im Dachgeschoß, 15 Kellereinheiten und 20 Garagenplätze aufteilte. Der Antragstellerin gehören noch mehrere Dachgeschoß- und Kellerräume. Gemäß § 4 Nr. 4 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (Anlage III zur Teilungserklärung, im folgenden GO) ist der Eigentümer berechtigt, die Dachräume zu Wohnzwecken ausbauen zu lassen. In § 7 GO ist bestimmt:

1. …

2. Jeder Miteigentümer hat den auf ihn entfallenden Anteil an den Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten zu tragen.

   1. Die Betriebskosten umfassen: …
   2. Die Instandhaltungskosten umfassen: …
   3. Die Verwaltungskosten stellen ein pauschales Entgelt für die anfallenden Verwaltungsarbeiten dar. Die Höhe der Kosten wird in dem gesondert abzuschließenden Verwaltervertrag geregelt.

3. Der jeden Miteigentümer treffende Anteil an Instandhaltungs- und Betriebskosten wird errechnet wie folgt:

   Die entstandenen Kosten werden grundsätzlich auf sämtliche Miteigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, wie sie in der Anlage I aufgeführt sind, anteilsmäßig umgelegt, soweit sich aus dieser GO nicht ausdrücklich etwas anderes ergibt.

   Klargestellt wird, daß die Anteile für die Dachgeschoßräume erst mit Abschluß des erfolgten Dachausbaues zu zahlen sind.

4. Die Verwaltungskosten werden gleichmäßig auf sämtliche Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienendes Teileigentum ohne Berücksichtigung von Größe und Wertigkeit umgelegt. Auf die Pkw-Abstellplätze werden gesonderte Verwaltungskosten umgelegt.

   …

Die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher wurden am 28.10.1991 angelegt. Im ersten Nachtrag zur Teilungserklärung vom 17.10.1995 erklärten die Wohnungseigentümer, die Teileigentumsrechte im Dachgeschoß würden künftig als Wohnungen genutzt. Ferner wurden mehrere Kellerräume, die bisher selbständige Teileigentumsrechte bildeten, ganz oder teilweise in Gemeinschaftseigentum umgewandelt und die darauf entfallenden Miteigentumsanteile mit anderen Miteigentumsanteilen verbunden. Andere Kellereinheiten wurden größenmäßig verändert oder aufgeteilt. Dabei wurden neue Teileigentumsrechte gebildet und bestehende aufgespalten. Dieser und ein weiterer Nachtrag zur Teilungserklärung vom 3.4.1996, der den ersten Nachtrag in einigen Punkten abänderte, wurden am 4.11.1997 in das Grundbuch eingetragen.

In der Eigentümerversammlung vom 2.7.1997 beschlossen die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt (TOP) 4, dem Verwalter „für die Abrechnung 1996 und die Tätigkeit im abgelaufenen Rechnungsjahr 1996 uneingeschränkte Entlastung” zu erteilen. Zu TOP 5 genehmigten sie den vorgelegten Wirtschaftsplan für das Kalenderjahr 1997.

Die Antragstellerin hat beantragt, diese Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Die Jahresabrechnung 1996 sei unrichtig, soweit für die in ihrem Eigentum stehenden, noch nicht ausgebauten Dachgeschoßräume eine Verwaltervergütung berechnet worden sei. Ferner seien zu Unrecht Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten für ihr gehörende Kellerräume angesetzt worden, die teils gemeinschaftlich genutzt worden, teils bestimmten Wohnungen oder Dachgeschoßeinheiten zugeordnet gewesen seien. Mit den Einzelabrechnungen für 1996 seien ihr insgesamt 6.498,76 DM zu Unrecht in Rechnung gestellt worden. In gleicher Weise sei der Wirtschaftsplan für 1997 hinsichtlich der für die Dachgeschoß- und Kellerräume angesetzten Vorauszahlungen von insgesamt 5.991,36 DM fehlerhaft.

Das Amtsgericht hat die Anträge mit Beschluß vom 13.5.1998 abgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragstel...