Der Verwalter kann bereits in der Gemeinschaftsordnung bestellt werden. Hierbei kann sich der teilende Eigentümer (= Bauträger) auch selbst durch eine Bestimmung in der Teilungserklärung als Verwalter einsetzen.[1] Zu beachten ist, dass die Erstverwalterbestellung bei Begründung von Wohnungseigentum nach § 26 Abs. 2 Satz 1 HS 2 WEG lediglich bis zur Höchstdauer von 3 Jahren erfolgen kann. Selbstverständlich ist die Wiederbestellung dieses Erstverwalters möglich. Im Hinblick auf die Höchstdauer der Wiederbestellung gilt dann § 26 Abs. 2 Satz 1 HS 1 WEG, wonach die Wiederbestellung auf höchstens 5 Jahre befristet werden kann.
Auch Bauträgerverwalter, also mit dem Bauträger identische, von ihm eingesetzte, mit ihm verbundene oder von ihm abhängige Verwalter, müssen selbstverständlich beachten, dass zu den Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG auch die Überprüfung des Gebäudes auf Baumängel während der gesamten Dauer der Gewährleistungsfrist gehört. Er muss somit auch auf Gewährleistungsansprüche "gegen sich selbst" und auf eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen.[2] Übernimmt ein Bauträger die erste Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage, hat er bei der Überprüfung des Bauwerks auf Mängel auch die Sorgfaltspflichten eines ordentlichen Bauträgers zu beachten. Wird im Übrigen ein Mangel an einem Balkon gerügt und für berechtigt anerkannt, besteht besondere Veranlassung, baugleiche weitere Balkone auf das Vorhandensein eines Mangels zu untersuchen.[3]
Abnahmeklausel im Bauträgerkaufvertrag unwirksam
Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, welche die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam.[4] Dies hat einen einfachen Grund: Interessenkonflikte sind vorprogrammiert, weil der "bauträgernahe" Verwalter die Interessen der Eigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wohl vernachlässigen dürfte. Auch die von einem Bauträger vorformulierte Klausel, wonach das gemeinschaftliche Eigentum vom Verwalter zusammen mit einem in der ersten Versammlung zu wählenden Abnahmeausschuss abgenommen wird, benachteiligt einen Ersterwerber unangemessen und ist unwirksam. Das gilt auch dann, wenn der Bauträger von der Wahl des Abnahmeausschusses ausgeschlossen ist.[5]
Übergabeverweigerung
Verweigert der Bauträger die Abnahme bzw. sagt er einen bereits zugesagten Abnahmetermin unter Hinweis auf noch nicht geschuldete Kaufpreisraten ab, kommt eine einstweilige Verurteilung des Bauträgers zur Übergabe ohne Zug-um-Zug zu berücksichtigende Abnahmeverpflichtung des Käufers in Betracht.[6]
Ist also etwa der Keller einer Wohnung noch nicht fertiggestellt und hat deshalb der Bauträger noch keinen Anspruch auf volle Zahlung, ist aber die Wohnung bereits fertiggestellt und hat der Erwerber seine Mietwohnung gekündigt, ist der Bauträger verpflichtet, die Wohnung zu übergeben – und zwar zunächst ohne entsprechende Abnahmeverpflichtung des Erwerbers.
Bauträgerverwalter kann für den Verband gegen sich selbst klagen
Es liegt kein unzulässiger In-Sich-Prozess vor, wenn ein Verwalter als Vertreter namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen sich selbst klagt.[7] Hat sich also der Bauträger in der Teilungserklärung als Erstverwalter bestellt, kann er nach entsprechender Beschlussfassung durch die Gemeinschaft als deren Vertreter auch gegen sich selbst als Bauträger wegen etwaiger Baumängel klagen.
Dieser Grundsatz wird unter Geltung des WEMoG allerdings nur dann weiter gelten, wenn die Wohnungseigentümer keinen Verwaltungsbeirat bestellt haben. Dessen Vorsitzender fungiert jedenfalls qua Gesetz gem. § 9b Abs. 2 WEG als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Vorerwähnte Bestimmung verleiht den Wohnungseigentümern auch die Möglichkeit, einen anderen Wohnungseigentümer zum Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter zu bestellen. Derartige Vertreter würden jedenfalls die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Fall der Klage gegen den Bauträgerverwalter vertreten.
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