Baumfällen: Bauliche Veränderung, wenn Baum prägenden Charakter für die Anlage hat
  
Begriff

Bei dem ersatzlosen Fällen eines Baums ist eine allzustimmungsbedürftige bauliche Veränderung dann anzunehmen, wenn der zu fällende Baum für die Gartenanlage prägenden Charakter hat (LG Berlin, Urteil v. 2.2.2016, 53 S 69/15).

Mehrheitsbeschluss über Fällung einer 90-jährigen Roteiche

Im gemeinschaftlichen Garten sind 3 Laubbäume vorhanden. Die Wohnungseigentümer hatten mehrheitlich das Fällen eines der Bäume, nämlich einer 90-jährigen Roteiche mit einer Höhe von fast 30 Metern und einem fast ebenso großen Kronendurchmesser, beschlossen. Einer der Wohnungseigentümer hatte diesen Beschluss angefochten. Er ist der Auffassung, die beschlossene Maßnahme stelle eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedurft hätte. Der Wohnungseigentümer hatte mit seiner Klage Erfolg.

Allzustimmungsbedürftige bauliche Veränderung durch prägenden Charakter des Baums für die Gartenanlage

Die Veränderung einer vorhandenen gärtnerischen Gestaltung ist regelmäßig eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung realer Teile des Gemeinschaftseigentums und damit eine bauliche Veränderung, soweit sie über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung in Form der üblichen Gartenpflege hinausgeht. Zwar ist auch bei dem ersatzlosen Fällen eines Baums eine allzustimmungsbedürftige bauliche Veränderung nur dann anzunehmen, wenn der zu fällende Baum für die Gartenanlage prägenden Charakter hat. Hiervon war vorliegend aber angesichts der Größe und des Umfangs der Roteiche auszugehen. Denn bei einem Laubbaumbestand von lediglich 3 Bäumen auf dem gemeinschaftlichen Grundstück bestimmt jeder dieser Bäume den Charakter der Gartenanlage jedenfalls entscheidend mit.

Beschluss entsprach auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

Letztlich konnte die Frage des Vorliegens einer baulichen Veränderung gar dahinstehen. Denn auch bei Annahme einer fehlenden Prägung der Roteiche für die Gartenanlage wäre der Beschluss für ungültig zu erklären gewesen, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hatte, mithin keine ordnungsmäßige Instandhaltungsmaßnahme zum Inhalt hatte. Eine fehlende Standsicherheit hatten nämlich weder die Naturschutzbehörde noch ein Sachverständiger festgestellt. Lediglich die "Bruchsicherheit" sei "auf Dauer nicht gewährleistet". Nach den Feststellungen des Gutachters kann dem bereits durch eine Kronenkürzung wirksam begegnet werden. Insoweit ist eine weniger einschneidende und erfolgreiche Maßnahme gegen die Bruchunsicherheit gegeben. Ein Fällen des Baumes war demnach nicht geboten.

Beabsichtigtes Fällen ist auch nicht vom Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer gedeckt

Das beabsichtigte Fällen ist auch nicht vom Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer gedeckt. Zwar haben die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich einen weiten Ermessensspielraum. Die Instandsetzung ist jedoch grundsätzlich auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung gerichtet. Der den Wohnungseigentümern bei der Auswahl der Sanierungsmaßnahme zustehende Ermessensspielraum ist also nur dann gegeben, wenn mehrere gleichermaßen erfolgversprechende, den ursprünglichen Zustand wiederherstellende Sanierungsmaßnahmen zur Auswahl stehen. Die Beseitigung des Baums ohne Ersatzanpflanzung stellt jedoch letztlich gar keine Instandsetzung des Baums dar. Diese Maßnahme ist demzufolge ausnahmsweise nur dann gerechtfertigt, wenn von dem Baum eine Gefahr ausgeht und weniger einschneidende Gefahrenabwehrmaßnahmen als das Fällen nicht gegeben sind.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Keiner Diskussion bedarf die Tatsache, dass das Fällen eines Baums, der nicht mehr ausreichend standsicher ist, als Maßnahme der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums einfach-mehrheitlich beschlossen werden kann. Im Übrigen dürfte das Fällen eines Baums dann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können, wenn Pflege- bzw. Rückschnittmaßnahmen die Kosten des Fällens übersteigen, dies eine etwa einschlägige Baumschutzsatzung erlaubt und der Baum keinen prägenden Charakter für die gemeinschaftliche Außenfläche hat. Ob ein Baum prägenden Charakter hat, beurteilt sich nach Maßgabe des jeweiligen Einzelfalls. Hier kommt es maßgeblich auf die Größe des Baums und die Anzahl weiterer Bäume an.

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