Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle wesentlichen Bestandteile des Gebäudes sowie alle Anlagen und Einrichtungen, welche dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen.[1] Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum kann der einzelne Erwerber seine Ansprüche zum Teil selbstständig und im Übrigen unter Mitwirkung der übrigen Miteigentümer geltend machen:

Anspruch auf Mängelbeseitigung

Nach der Rechtsprechung des BGH ist jeder Erwerber berechtigt, Beseitigung der Baumängel am Gemeinschaftseigentum auf der Grundlage des mit ihm geschlossenen Vertrags zu beanspruchen.[2]

Der einzelne Erwerber ist auch berechtigt, ohne Mitwirkung der Eigentümergemeinschaft dem Bauträger eine Frist zur Beseitigung der Baumängel zu setzen. Abweichend von dem alten vor dem 1.1.2002 geltenden Recht ist die Frist gemäß §§ 637 ff. BGB nicht mehr mit einer Ablehnungsandrohung zu verbinden. Dies hat zur Folge, dass nach Fristablauf der Anspruch auf Beseitigung der Baumängel nicht untergeht. Es ist daher durchaus möglich, dass die einzelnen Erwerber dem Bauträger unterschiedliche Fristen zur Mängelbeseitigung setzen.

 
Hinweis

Anspruch steht jedem Erwerber zu

Jeder Erwerber hat einen Anspruch auf Beseitigung aller Baumängel. Die Erwerber bilden insoweit eine Mitgläubigergemeinschaft gemäß § 432 BGB. Die Forderung zur Beseitigung von Baumängeln stellt deshalb eine Forderung auf Leistung an alle Miteigentümer dar.

Selbstvornahme

Kommt der Bauträger der Aufforderung zur Mängelbeseitigung innerhalb der ihm gesetzten Frist nicht nach, so ist der einzelne Erwerber auf der Grundlage seines Vertrags an sich berechtigt, den Baumangel selbst oder durch einen Drittunternehmer beseitigen zu lassen. Hieran ist der einzelne Erwerber allerdings gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehindert. Für die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten des gemeinschaftlichen Eigentums ist danach zwingend der Verwalter nach Maßgabe der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig. Der einzelne Erwerber kann von dem Bauträger deshalb bei nicht fristgerechter Mängelbeseitigung einen Kostenvorschuss an die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Durchführung der Beseitigung von Baumängeln beanspruchen. Die Ersatzvornahme ist sodann durch die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, durchzuführen. Der einzelne Erwerber hat gegen die Eigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Mängelbeseitigung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung.[3]

Rücktritt

Das Recht auf Rücktritt vom Vertrag mit dem Bauträger, weil dieser nicht fristgerecht Mängel am Gemeinschaftseigentum beseitigt hat, ist jedem Erwerber vorbehalten. Hierdurch werden die Rechte der Gemeinschaft nicht berührt, weil lediglich der individuelle Vertrag zwischen Bauträger und Erwerber rückabgewickelt wird.

Großer Schadensersatz

Wie oben dargelegt beinhaltet der Anspruch auf großen Schadensersatz die Rückgängigmachung des Vertrags mit dem Bauträger sowie die Erstattung des darüber hinausgehend entstandenen Schadens. In diesem Fall gibt der Erwerber die Wohnung also an den Bauträger zurück und fordert die Erstattung der bereits gezahlten Vergütungen sowie möglicherweise die Erstattung weiter gehender Schäden. Auch dieser Anspruch berührt die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht. Jeder Erwerber kann diesen Anspruch also individuell, geltend machen.

Minderung und "kleiner Schadensersatz"

Nur die Eigentümergemeinschaft kann entscheiden, ob Minderung oder der so genannte kleine Schadensersatzanspruch geltend gemacht werden soll, weil beide Gewährleistungsrechte nicht miteinander vereinbar sind. Dem Veräußerer ist es nach der Rechtsprechung des BGH nicht zuzumuten, einigen Wohnungseigentümern Minderung und anderen Schadensersatz, etwa in Form der Erstattung von Mängelbeseitigungskosten, zahlen zu müssen.[4] Der einzelne Erwerber kann danach keine Minderung seines Kaufpreises wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum individuell ohne Zustimmung seiner Miteigentümer gegenüber dem Bauträger geltend machen.[5]

 
Hinweis

Ausnahme

Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn ein Baumangel am Gemeinschaftseigentum ausschließlich die Nutzung und den Wert seiner Wohnung beeinträchtigt.[6] In diesem Fall sind die Interessen der Miteigentümer nicht tangiert, und der einzelne Erwerber kann Ansprüche auf Minderung oder auf den kleinen Schadensersatz geltend machen.

Hat die Gemeinschaft sich entschieden, für Baumängel am Gemeinschaftseigentum eine Minderung der Vergütung zu beanspruchen bzw. Schadensersatz in Form von Mängelbeseitigungskosten geltend zu machen, so ist der einzelne Erwerber mit individuellen Ansprüchen auf Beseitigung der Mängel bzw. Zahlung eines Kostenvorschusses an die Gemeinschaft ausgeschlossen.

Verwendung der von der Gemeinschaft vereinnahmten Zahlungen des Bauträgers

Über die Verwendung der Gelder, welche die Gemeinschaft aufgrund einer Minderung erlangt hat, hat sie im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu entscheiden. Gleiches gilt für Zahlungen des Bauträgers als Schadensersatz in Höhe von Mängelbeseitigungskosten. Mit Rücksicht au...

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