Bauliche Veränderungen durch den Mieter / 2.2 Ansprüche des Mieters

Wichtig

Grundsätzlich kein Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz

Entfällt ausnahmsweise die Pflicht des Mieters zur Herstellung des ursprünglichen Zustands, kann er grundsätzlich keinen Ersatz für seine Aufwendungen nach § 539 Abs. 1 BGB verlangen, es sei denn, dass ausnahmsweise aus der Einwilligung oder aus dem ausdrücklichen oder schlüssigen Verzicht des Vermieters auf die Herstellung des ursprünglichen Zustands gefolgert werden kann, dass die baulichen Veränderungen seinem Interesse oder seinem mutmaßlichen Willen entsprochen haben.

Aus einer Vereinbarung, wonach der Mieter an der Mietsache Veränderungen vornehmen darf, die ausschließlich in seinem eigenen Interesse liegen, ergibt sich das stillschweigende Einverständnis der Parteien, dass der Mieter hierfür keinen Aufwendungsersatz beanspruchen kann. Insofern kann ohne gegenteilige Anhaltspunkte nicht angenommen werden, dass der Vermieter, der dem Mieter erlaubt, die Mietsache nach dessen individuellen Wünschen und im eigenen Interesse zu verändern, auch noch verpflichtet sein soll, dem Mieter die Aufwendungen hierfür zu ersetzen.^[1]

Der Mieter hat auch keinen bereicherungsrechtlichen Anspruch nach §§ 812 ff. BGB, wenn die Baumaßnahmen nicht Teil der Gegenleistung für die Raumüberlassung und damit abwohnbar waren, sondern nach Vertragsschluss ihm lediglich gestattet worden sind.^[2]

Aufwendungen, die der Mieter zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands der Mietsache tätigt, kann er nur nach § 536a Abs. 2 BGB bei Verzug des Vermieters mit der Reparatur verlangen, da es sich insofern nicht um notwendige Aufwendungen i. S. d. § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt.^[3]

Praxis-Beispiel

Etagenheizung ersetzt Ölofen

Ersetzt ein Mieter die aus transportablen Ölöfen bestehende Wohnungsheizung durch eine Etagenheizung, besteht ebenfalls kein Ersatzanspruch des Mieters wegen notwendiger Aufwendungen. Gleiches gilt für Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag, wenn die Absicht des Ersatzverlangens fehlte. Ein Bereicherungsanspruch kann ausscheiden, wenn der Vermieter an der Heizungsanlage kein Interesse hat.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 13.6.2007, VIII ZR 387/04, WuM 2007, 443.

[2] KG Berlin, Urteil v. 13.1.1986, 8 U 328/85, Bln GE 1986, 497,

s. Abstandszahlung.

[3] BGH, Urteil v. 30.3.1983, VIII ZR 3/82, WM 1983, 766.

[4] LG Mannheim, Urteil v. 20.12.1995, 4 S 145/95, NJW-RR 1996, 1357 = NJWE-MietR 1996, 266.

2.2.1 Keine Kostenerstattung bei erkennbar schlechtem Zustand der Mietsache

Ferner hat der Mieter keine Ansprüche für Investitionen in das Mietobjekt, wenn er bei Abschluss des Mietvertrags den schlechten Zustand der Räumlichkeiten kannte und dementsprechend eine erkennbar geringe Miete vereinbart wurde. Investitionen sind in einem solchen Fall nicht notwendig, da sie nicht dazu dienen, die Mietsache in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen oder einen Sachmangel zu beheben. Auch wenn der Vermieter den Investitionen zustimmt oder diese genehmigt, bedeutet dies nicht zwingend, dass sie damit in seinem Interesse liegen und er die Kosten zu übernehmen hat.^[1]

Dagegen können notwendige und vom Vermieter zu ersetzende Aufwendungen des Mieters vorliegen, wenn Gegenstand des Mietvertrags die Überlassung eines Wohnhauses in stark renovierungsbedürftigem Zustand ist, das sich der Mieter nach seinen Bedürfnissen herrichten soll und die Maßnahmen des Mieters zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache erforderlich sind, sodass diese auch der Eigentümer selbst hätte tätigen müssen, um das Anwesen zu erhalten.^[2]

Praxis-Beispiel

Erhaltungsmaßnahmen

• Erneuerung des Dachstuhls einschließlich Dacheindeckung
• Erneuerung der Elektro- und Sanitärinstallation
• Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden im Wand- und Fußbodenbereich

[1] LG Dortmund, Urteil v. 20.11.2007, 3 O 223/07, ZMR 2008, 376.

[2] BGH, Urteil v. 20.1.1993, VIII ZR 22/92, WuM 1994, 201.

2.2.2 Geschäftsführung ohne Auftrag

Darüber hinausgehende, lediglich nützliche Aufwendungen (z. B. Modernisierungsmaßnahmen) kann der Mieter nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen, wenn die Maßnahmen dem wirklichen oder wenigstens dem mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprachen (§ 539 Abs. 1 i. V. m. § 683 BGB). Dies bedeutet, dass der Wille des Mieters darauf gerichtet sein musste, dass er die Maßnahmen für den Vermieter vornimmt (sog. Fremdgeschäftsführungswille).

An das Vorliegen eines Fremdgeschäftsführungswillens sind strenge Anforderungen zu stellen. Die bloße Duldung von Maßnahmen durch den Vermieter genügt nicht. Insbesondere kann der Vermieter nicht unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag zur Kostenbeteiligung herangezogen werden, wenn es an einem Einverständnis über den Umfang und die Finanzierung der Kosten der beabsichtigten Maßnahmen fehlt.^[1]

Praxis-Beispiel

Fehlender Fremdgeschäftsführungswille

Gegen einen mutmaßlichen Willen des Vermieters kann z. B. sprechen, wenn der Umfang der Arbeiten vom Mieter selbst bestimmt wurde und die erforderlichen Kosten nicht absehbar waren.^[2] Dementsprechend fehlt es an dem notwendigen Fremdgeschäftsführungswillen, wenn der Mieter Modernisierungsmaßnahmen (z. B...