Bauliche Veränderungen durch den Mieter / 2 Rechtsfolgen baulicher Änderungen

2.1 Ansprüche des Vermieters

Nimmt der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters bauliche Veränderungen vor, verletzt er i. d. R. schuldhaft seine Obhutspflicht und ist zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet.^[1] Der Vermieter kann entweder sofort die Herstellung des ursprünglichen Zustands verlangen^[2] oder sich ausdrücklich vorbehalten, dies spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses zu fordern.

Zu einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen einer eigenmächtig vom Mieter vorgenommenen baulichen Veränderung ist der Vermieter nur berechtigt, wenn es sich um Eingriffe in die Bausubstanz handelt.

Praxis-Beispiel

Eingriff in Bausubstanz

• Abriss einer Wand^[3]
• eigenmächtiger Ausbau des Dachbodens^[4]
• Einbau eines betonierten Schwimmbeckens im Garten^[5]

Dagegen rechtfertigt eine bauliche Veränderung, die nicht zu einer Gefährdung der Mietsache führt (hier: Anbringen von buntem Sichtschutz und Katzennetzen auf dem Balkon), keine fristlose Kündigung, sondern nur eine Klage auf Beseitigung bzw. Unterlassung.^[6]

Lässt der Vermieter über einen Zeitraum von mehreren Jahren die vom Mieter vorgenommenen Änderungen trotz Kenntnis unbeanstandet, kann er zwar trotzdem bei Beendigung des Mietverhältnisses den Rückbau verlangen; nicht aber während des laufenden Mietverhältnisses. Der Vermieter ist in diesem Fall auch nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen der eigenmächtig vorgenommenen Umbauten berechtigt.^[7]

Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter grundsätzlich sämtliche von ihm eingebrachten Einrichtungen und Einbauten zu entfernen.

Praxis-Beispiel

Rückbau Holzdecke

Hierzu gehört auch die Entfernung von Holzzwischendecken bzw. Übernahme der Kosten für den Abtransport durch den Vermieter.^[8]

Hat der Mieter zum Vertragsende den von ihm geschuldeten Zustand nicht wieder hergestellt, ist der Schadensersatzanspruch des Vermieters primär auf die Herstellung des ursprünglichen Zustands und sekundär auf Ersatz des für die Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrags gerichtet.^[9]

Daher kann der Vermieter Schadensersatz wegen Verletzung der Rückbauverpflichtung grundsätzlich nur dann verlangen, wenn er dem Mieter zuvor erfolglos gem. § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Frist zur Erfüllung seiner Rückbaupflicht gesetzt hat. Voraussetzung für eine wirksame Fristsetzung ist, dass der Vermieter die vom Mieter erwarteten Arbeiten konkret bezeichnet.^[10]

Wichtig

Kein Abstellen auf Zumutbarkeit

Auf eine Zumutbarkeit für den Mieter, insbesondere im Hinblick auf die Kosten für die Herstellung des ursprünglichen Zustands, kommt es nicht an. Nach einem Urteil des BGH hat der Mieter eines Wohnhauses, der auf dem Grundstück ohne Zustimmung des Vermieters eine Garage errichtet hat, diese auf Verlangen des Vermieters zu entfernen.^[11]

Verzichtet der Vermieter bei einem Mieterwechsel auf den Abriss eines vom Mieter errichteten Gebäudes und macht der Mieter auch von seinem Wegnahmerecht keinen Gebrauch, kann eine Eigentumsübertragung auf den Vermieter vorliegen, wenn der Nachmieter an den Absprachen nicht beteiligt wird.^[12]

Stimmt der Vermieter der vom Mieter beabsichtigten baulichen Veränderung zu, ohne sich ausdrücklich vorzubehalten, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Herstellung des ursprünglichen Zustands zu verlangen, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten, ob die Zustimmung auf die Mietdauer begrenzt ist mit der Folge, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Veränderungen rückgängig machen muss, oder ob diese vorbehaltlose Zustimmung diesen Anspruch des Vermieters völlig ausschließt und der Mieter daher zur Entfernung nicht verpflichtet ist.

Nach der herrschenden Meinung ist die Zustimmung grundsätzlich auf die Dauer der Mietzeit beschränkt.

Wichtig

Herstellung des ursprünglichen Zustands nach Mietende

Der Mieter ist daher bei Vertragsende zur Herstellung des ursprünglichen Zustands (z. B. durch Beseitigung von Einrichtungen und baulichen Änderungen) auch dann verpflichtet, wenn die Veränderungen mit Zustimmung des Vermieters erfolgt sind.^[13]

Dies gilt auch dann, wenn die Zustimmung des Vermieters nicht ausdrücklich, sondern lediglich durch schlüssiges Verhalten (z. B. durch unterlassene Beanstandung der Umbauten) erfolgt ist.^[14]

Der Mieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass in einem Übergabeprotokoll lediglich der Einbau einer Einrichtung, aber nicht die Verpflichtung zum Rückbau festgehalten ist. Durch ein Übergabeprotokoll wird nur der Ist-Zustand der Wohnung bei Übergabe festgestellt. Die aus der Feststellung des Ist-Zustands folgenden Verpflichtungen müssen nicht in das Protokoll übernommen werden. Die Verpflichtung des Mieters zur Herstellung des ursprünglichen Zustands ist somit unabhängig von einer entsprechenden Erwähnung im Übergabeprotokoll.^[15]

Hinweis

Verzicht auf Rückbau gegen Entgelt

Wirksam ist eine Vereinbarung, wonach der Vermieter gegen Zahlung eines angemessenen Geldbetrags auf seinen Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderungen bei Beendigung des Mietverhältnisses verzichtet. Eine solche Vereinbarung ve...