Bauliche Veränderung stets dann nachteilig, wenn Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen erschwert
  

Begriff

Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert. Eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zur Erteilung der Zustimmung zu bewegen (BGH, Urteil v. 7.2.2014, V ZR 25/13).

Reihenhauseigentümer überdacht seine Terrasse

Vorliegend handelt es sich um eine Reihenhausanlage. Einer der Wohnungseigentümer hatte direkt an der zur benachbarten Einheit eines anderen Wohnungseigentümers gelegenen Außenwand, die nach vorne versetzt ist, eine Überdachung seiner Terrasse vorgenommen. Auf einer Eigentümerversammlung, in der alle Wohnungseigentümer vertreten waren, war diese Baumaßnahme Diskussionsgegenstand. Unter der Voraussetzung, dass eine Einigung mit dem benachbarten Eigentümer hinsichtlich der nunmehr erschwerten Instandhaltung und Instandsetzung seiner Einheit zustande kommt, sollte die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der eigenmächtig erfolgten baulichen Veränderung erteilt werden. Eine derartige Vereinbarung kam allerdings nicht zustande. Der beeinträchtigte Wohnungseigentümer verlangt nun die Entfernung der Terrassenüberdachung sowie die Feststellung, dass der andere Wohnungseigentümer verpflichtet ist, mögliche Schäden an der Außenwand seines Hauses, die durch das Anbringen der Terrassenüberdachung entstanden sind und durch die erfolgte Entfernung der Terrassenüberdachung noch entstehen, zu beseitigen.

Benachteiligende bauliche Veränderung

Die Terrassenüberdachung war als benachteiligende bauliche Veränderung zu beseitigen. Dies auch lediglich auf Initiative eines Wohnungseigentümers. Auch wenn sich ein Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB auf die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht, kann ihn ein einzelner Miteigentümer ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung gerichtlich geltend machen. Eine gemeinschaftliche Rechtsverfolgung kommt nur dann in Betracht, wenn die Gemeinschaft die Rechtsausübung durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat. Der eigenmächtigen baulichen Veränderung lag auch kein Genehmigungsbeschluss zugrunde. Die Bedingung, wonach die bauliche Maßnahme als genehmigt gelte, nämlich der Abschluss einer Vereinbarung mit dem Nachbarn, kam nicht zustande, sodass auch keine anderweitige Zustimmung vorlag.

Schadensersatzansprüche stehen den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu

Der weitergehende Feststellungsantrag des klagenden Wohnungseigentümers scheiterte allerdings. Weil die Fassaden im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ist dieser nämlich nicht alleiniger Inhaber von Ansprüchen, die die Beseitigung von etwaigen Beschädigungen der Außenwand zum Inhalt haben. Solche Ansprüche stehen den Wohnungseigentümern vielmehr gemeinschaftlich zu. Sie richten sich auf Schadensersatz in Form der Naturalrestitution. Schadensersatzansprüche sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen. Anders als bei Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen besteht eine "geborene" Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft i. S. v. § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Dies gilt auch für einen Wiederherstellungsanspruch.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Das eigentlich spannende an dieser Entscheidung wären einmal klare Aussagen des Bundesgerichtshofs dazu gewesen, wie denn die höchst umstrittene Frage zu beantworten ist, ob nach Inkrafttreten der WEG-Reform im Jahr 2007 die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung ausschließlich durch "förmlichen" Beschluss oder auch eine Zustimmung auf anderem Weg möglich ist. Die Vorinstanz, das LG Hamburg (LG Hamburg, Urteil v. 16.1.2013, 318 S 55/12), vertritt nämlich die Auffassung, dass die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung lediglich noch mittels "förmlichen" Eigentümerbeschlusses möglich sei.

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