Bauliche Veränderung: Grundsätze

Zusammenfassung

 

Begriff

Bauliche Veränderungen haben große Bedeutung im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Einem entsprechenden Genehmigungsbeschluss müssen sämtliche über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer zustimmen. Bauliche Veränderungen sind dabei stets von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung und auch der modernisierenden Instandsetzung abzugrenzen. Denn derartige Maßnahmen können grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Darüber hinaus sind bauliche Veränderungen von Maßnahmen der Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. dessen Anpassung an den Stand der Technik gemäß § 22 Abs. 2 WEG abzugrenzen.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in §§ 14 Abs. 1 WEG, 15 Abs. 3 WEG, § 16 Abs. 4 WEG, § 16 Abs. 6 WEG, §§ 22 Abs. 1 WEG, 1004 BGB.

BGH, Urteil v. 6.7.2018, V ZR 221/17: Auch wenn kein wirksamer Beschluss über die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung zustande gekommen ist, kann ein Wohnungseigentümer deren Beseitigung nicht verlangen, wenn er und alle übrigen Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zugestimmt hatten. Hierin läge unter dem Gesichtspunkt widersprüchlichen Verhaltens ein Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nach § 242 BGB.

LG Itzehoe, Urteil v. 10.4.2018, 11 S 129/15: Mit der Entstehung einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft verliert der Bauträger seine uneingeschränkte Verfügungsbefugnis. Sofern er auf Veranlassung eines künftigen Wohnungseigentümers eine Änderung am Gemeinschaftseigentum vornimmt, handelt es sich dabei um eine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG. Der Erwerber von Wohnungseigentum, der mit dem teilenden Bauträger eine partiell planwidrige Errichtung der Wohnungseigentumsanlage vereinbart, ist weder mittelbarer Handlungsstörer noch Zustandsstörer.

AG Schweinfurt, Urteil v. 26.10.2017, 10 C 444/17 WEG: Als Grenze der nach § 14 Nr. 1 WEG hinzunehmenden Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer ist das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß an Rücksichtnahme anzusetzen. Ist insoweit mit einer langfristigen Vermietung von Gemeinschaftseigentum auch eine Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums für die Vertragslaufzeit verbunden, ist diese Grenze überschritten.

AG Essen, Urteil v. 3.4.2017, 196 C 288/16: Ein Beschluss, mit dem einem Wohnungseigentümer die Montage eines Klimageräts gestattet wird, ohne dass sich dem Beschluss entnehmen lässt, wo dieses Klimagerät installiert wird und weiter geregelt ist, der Wohnungseigentümer werde darauf achten, dass der Geräuschpegel im möglichst geringen Maß bleibt, ist wegen inhaltlicher Unbestimmtheit nichtig.

AG München, Urteil v. 14.2.2017, 482 C 12322/16 WEG: Ist nach der Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters zu einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich, so besteht ein Beseitigungsanspruch auch dann, wenn die ohne Zustimmung vorgenommene bauliche Veränderung keinen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer gemäß § 14 Nr. 1 WEG darstellt.

AG Bonn, Beschluss v. 16.1.2017, 27 C 49/16: Eine Satellitenanlage am Balkon einer Wohneinheit ist zu entfernen, wenn die Aufstellung zu einer erheblichen optischen Beeinträchtigung führt und das Außenbild der Anlage verändert.

LG Berlin, Urteil v. 25.11.2016, 85 S 103/15 WEG: Ein Wohnungseigentümer hat keine Rechtsmacht, gegenüber seinem Mieter verbindlich für die Wohnungseigentümergemeinschaft oder andere einzelne Wohnungseigentümer Genehmigungen betreffend eine bestimmte Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch den Mieter zu erteilen. Er kann insbesondere nicht eine benachteiligende bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums genehmigen.

BGH, Urteil v. 18.11.2016, V ZR 49/16: Ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert. Diese Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist. Auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, sind die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden. Handelt es sich bei der Maßnahme am Sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt.

LG Bremen, Urteil v. 7.10.2016, 4 S 250/15: Wünscht ein behinderter Wohnungseigentümer die Errichtung einer E-Mobil-Box mit Lademöglichkeit im Eingangsbereich der Wohnanlage, muss er mindestens darlegen, dass er gesundheitlich tatsächlich auf die Box im unmittelbaren Eingangsbereich...

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