Bauliche Veränderung: Grund... / 4 Exkurs: Bauliche Maßnahmen am Sondereigentum

Grundsätzlich kann der Wohnungseigentümer im Bereich seiner Sondereigentumseinheit frei schalten und walten. Grenzen bilden hier aber bauliche Maßnahmen, die den optischen Gesamteindruck des Gebäudes verändern. Ein nach § 14 Nr. 1 WEG für die übrigen Wohnungseigentümer nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz nämlich auch vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert. Diese Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist. Auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, sind die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden. Handelt es sich bei der Maßnahme am Sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt.

Prüfungsreihenfolge

Zunächst einmal muss eine Baumaßnahme am Sondereigentum zu einer erheblichen optischen Beeinträchtigung des Gesamterscheinungsbilds der Wohnanlage führen. Bei der entsprechenden Beurteilung sind – entgegen des bei baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums geltenden Grundsatzes „Keine Gleichheit im Unrecht“ – sonstige bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum zu berücksichtigen.

Ergibt diese Beurteilung, dass durch die Baumaßnahme das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage erheblich beeinträchtigt ist, ist zu prüfen, ob es sich ggf. nur um eine Instandsetzungsmaßnahme handelt, etwa weil Instandsetzungsbedarf bestanden hatte und das entsprechende Bauteil nicht mehr in seiner ursprünglichen Form und Ausgestaltung am Markt geführt wird. Dann bedarf es keiner Beschlussfassung der übrigen Wohnungseigentümer.

Handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzung, muss der betreffende Wohnungseigentümer einen Beschluss der übrigen Wohnungseigentümer herbeiführen. Hierfür genügt nach §§ 22 Abs. 3, 21 Abs. 3 WEG die einfache Mehrheit.

Handelt es sich um eine Maßnahme der Modernisierung, müssen der Maßnahme drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer zustimmen und dabei mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Öffnungsklausel, ist das dort geregelte Quorum maßgeblich, soweit es geringere Anforderungen an die Beschlussfassung stellt als die gesetzliche Regelung des § 22 Abs. 2 WEG.

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