Bauliche Veränderung: Grund... / 3 Vereinbarte Zustimmung des Verwalters

Vereinzelt enthalten Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen eine Bestimmung, wonach bauliche Veränderungen der Zustimmung des Verwalters bedürfen. Derartige Bestimmungen sind grundsätzlich wirksam, da nach allgemeiner Meinung die Bestimmung des § 22 WEG abdingbar ist. Dies gilt jedoch gemäß § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht für die Befugnis der qualifizierten Beschlussfassung über Modernisierungen des gemeinschaftlichen Eigentums sowie dessen Anpassung an den Stand der Technik.

Soweit die Zustimmung des Verwalters vor der Durchführung einer baulichen Veränderung erforderlich ist, handelt es sich in aller Regel jedoch lediglich um ein sog. "Vorschalterfordernis". Die Zustimmung des Verwalters ersetzt nicht die Genehmigungsbeschlussfassung der Wohnungseigentümer. Will ein Wohnungseigentümer daher eine bauliche Veränderung vornehmen, so soll er zunächst die Zustimmung des Verwalters einholen, sodann müssen die Wohnungseigentümer noch ihre Zustimmung zu der geplanten baulichen Veränderung erteilen. Entsprechend der gesetzlichen Regelung des § 22 Abs. 1 WEG müssen dabei sämtliche über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG beeinträchtigte Wohnungseigentümer zustimmen.

 

Wichtig

Verwalterzustimmung wird nicht eingeholt

Ist die Zustimmung des Verwalters zu einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich und wurde diese nicht eingeholt, so besteht ein Beseitigungsanspruch auch dann, wenn die ohne Zustimmung vorgenommene bauliche Veränderung keinen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer gemäß § 14 Nr. 1 WEG darstellt.

In seltenen Fällen enthalten Gemeinschaftsordnungen auch das Erfordernis kumulativer Zustimmung des Verwalters. Ist also kumulativ zur Zustimmung der über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer auch die Zustimmung des Verwalters erforderlich, muss sich zunächst die Wohnungseigentümerversammlung mit der baulichen Maßnahme befassen und eine entsprechende Beschlussfassung herbeiführen. Im Fall positiver Beschlussfassung wäre dann noch die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Die entsprechende Zustimmung könnte er wohl nur dann erfolgreich verweigern, wenn zwar ein Mehrheitsbeschluss über die bauliche Veränderung zustande gekommen ist, jedoch nicht sämtliche über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG benachteiligte Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zugestimmt haben.

Entscheidung der Wohnungseigentümer herbeiführen

Macht hingegen die entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Genehmigung zu baulichen Veränderungen lediglich von der Zustimmung des Verwalters abhängig, ohne etwa ein Zustimmungsbedürfnis der Wohnungseigentümer zu postulieren, ist der Verwalter gleichwohl nicht gehindert, die Entscheidung über die Zulässigkeit der beabsichtigten baulichen Veränderung zur Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung zu stellen. Soweit die Wohnungseigentümerversammlung mit dem entsprechenden Bauvorhaben befasst werden kann, sollte der Verwalter auch von dieser Möglichkeit Gebrauch machen.

 

Achtung

Alleinentscheidungsbefugnis muss sich klar und deutlich ergeben

Der äußerst seltene Fall, dass allein der Verwalter Zustimmungsberechtigter im Hinblick auf bauliche Veränderungen sein soll, muss sich klar und eindeutig aus der Vereinbarung ergeben. Soweit die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung lediglich die Regelung enthält, dass bauliche Veränderungen der Zustimmung des Verwalters bedürfen reicht hierfür nicht aus. Hier handelt es sich lediglich um ein sog. "Vorschalterfordernis" (siehe oben). Soll der Verwalter tatsächlich alleine über das Schicksal der Zulässigkeit baulicher Veränderungen entscheiden, muss sich derart deutlich aus der Vereinbarung ergeben, dass etwa ausdrücklich geregelt ist, dass es einer weiteren Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bzw. ihrer Zustimmung nicht bedarf.

Soweit der Verwalter auch im Verwaltervertrag die Zustimmungsverpflichtung einer Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung bzw. in der Teilungserklärung übernommen hat, dürfte er andererseits nur dann die Eigentümerversammlung mit dem Bauvorhaben befassen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der erstrebten baulichen Veränderung bestehen. Kommt nach sorgfältiger Prüfung des Bauvorhabens ein Anspruch des Wohnungseigentümers auf deren Durchführung in Betracht, so hat der Verwalter seine Zustimmung zu erteilen. Andernfalls kann er sich im Umfang eines Verzugsschadens gegenüber dem bauwilligen Wohnungseigentümer schadensersatzpflichtig machen.

Unberechtigte Zustimmungsverweigerung

Im Fall unberechtigter Zustimmungsverweigerung seitens des Verwalters kann der bauwillige Wohnungseigentümer seinen Anspruch auf bauliche Veränderung notfalls gerichtlich geltend machen. Stellt sich tatsächlich eine unberechtigte Zustimmungsverweigerung durch den Verwalter heraus, läuft dieser Gefahr, dass ihm die Verfahrenskosten auferlegt werden, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist, wie § 49 Abs. 2 WEG zum Ausdruck bringt.

 

Praxis-Tipp

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