Bauliche Veränderung: Grund... / 1 Definition

Soweit bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum über eine

hinausgehen, handelt es sich um bauliche Veränderungen nach § 22 Abs. 1 WEG.

Als bauliche Veränderung wird jede über die bloße Instandhaltung und Instandsetzung sowie modernisierende Instandsetzung hinausgehende Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in seiner bestehenden Form, und zwar nicht nur von Bauwerken, sondern auch von unbebauten Grundstücksteilen, angesehen. So stellt etwa auch das Fällen eines Baumes eine bauliche Veränderung dar, der das Gesamterscheinungsbild des gemeinschaftlichen Gartens bzw. der Gesamtanlage prägt. Die nachträgliche Veränderung einer rechtmäßig erfolgten baulichen Veränderung stellt wiederum eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung der beeinträchtigten Wohnungseigentümer bedarf.

 

Wichtig

Umsetzung eines Sonderwunsches nach Entstehen der werdenden Gemeinschaft

Nicht selten vereinbaren Wohnungserwerber mit dem Bauträger Sonderwünsche, die Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum haben. Mit der Entstehung einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft verliert der Bauträger allerdings seine uneingeschränkte Verfügungsbefugnis. Sofern er auf Veranlassung eines künftigen Wohnungseigentümers eine Änderung am Gemeinschaftseigentum vornimmt und eine werdende Eigentümergemeinschaft bereits entstanden ist, handelt es sich dabei um eine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG. Der Erwerber von Wohnungseigentum, der mit dem teilenden Bauträger eine partiell planwidrige Errichtung der Wohnungseigentumsanlage vereinbart, ist allerdings weder mittelbarer Handlungsstörer noch Zustandsstörer. Von ihm selbst kann demnach nicht die Beseitigung der baulichen Veränderung verlangt werden. Er ist allerdings zur Duldung der Beseitigung verpflichtet.

Bauliche Veränderungen sind auch von Modernisierungen des gemeinschaftlichen Eigentums sowie von Maßnahmen zu dessen Anpassung an den Stand der Technik abzugrenzen. Eine modernisierende Instandsetzung liegt vor, wenn sich auf Grundlage einer Kosten-Nutzen-Analyse ihre Investitionen in einem Zeitraum von 10 Jahren amortisieren. Ist dies nicht der Fall, kann eine Modernisierung nach § 22 Abs. 2 WEG dann vorliegen, wenn die Maßnahme die Eigenart der Wohnanlage nicht verändert, jedoch mit Vorteilen verbunden ist. Diese Vorteile müssen nicht geldwert sein. Es genügt eine qualitative Verbesserung der Wohnverhältnisse etwa aufgrund einer Vergrößerung der Balkonfläche, mehr Lichteinfall, einer Anpassung an den Zeitgeschmack.

Grundsätzlich kann auch der Anbau von Balkonen und sogar Zweitbalkonen eine Maßnahme der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums darstellen.

Eine bauliche Veränderung liegt allgemein bei einer Veränderung bereits vorhandener Gebäudeteile und bei jeder auf Dauer angelegten gegenständlichen Veränderung realer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums vor, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht.

Bauliche Veränderungen sind daher

  • Anbauten,
  • Umbauten sowie
  • nicht erforderliche Eingriffe in Aussehen und Substanz des Gebäudes.

Besondere Aufwendungen i.  S.  v. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG sind entbehrliche, nicht unbedingt erforderliche Investitionen, die nicht mehr als Maßnahmen modernisierender Instandsetzung und auch nicht mehr als Modernisierung gemäß § 22 Abs. 2 WEG angesehen werden können.

 

Praxis-Beispiel

Farbanstrich der Außenfassade

Die noch intakte und unversehrte Außenfassade der Anlage soll einen neuen Farbanstrich erhalten.

Auch wenn etwa ein Fassadenanstrich erforderlich ist, stellt zumindest die Veränderung des Erscheinungsbilds einer einheitlichen Fassade durch die Anbringung von orangefarbenen Streifen, die sich in jedem Stockwerk über die Balkone erstrecken, eine wesentliche Änderung dar, die als störend bezeichnet werden kann und erhebliche Nachteile für die nicht zustimmenden Eigentümer mit sich bringt und somit allzustimmungspflichtig ist.

Die Bestimmung des § 22 Abs. 1 WEG und somit die Grundsätze baulicher Veränderung sind auf eine Zustimmung zur Unterschreitung des öffentlich-rechtlichen Bauwichs durch einen Nachbarn der Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend anwendbar.

Eine Satellitenanlage am Balkon einer Wohneinheit ist zu entfernen, wenn die Montage zu einer erheblichen optischen Beeinträchtigung führt und das Außenbild der Anlage verändert.

Bereits das ersatzlose Fällen eines noch standsicheren Baumes stellt eine allzustimmungspflichtige bauliche Veränderung dar, wenn dieser prägenden Charakter für die Gartenanlage hat. Zu zahlreichen weiteren Beispielen baulicher Veränderungen sowie deren Abgrenzung von Modernisierungen gemäß § 22 Abs. 2 WEG und Maßnahmen der Instandhaltung und (modernisierenden) Instandsetzung siehe "ABC Bauliche Veränderungen".

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