Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 6.6 Anspruchsinhalt: Duldung ...

Alexander C. Blankenstein

§ 15 Nr. 2 WEG betrifft die Pflicht, bauliche Maßnahmen zu dulden, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen. Der Sache nach geht es also um bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen im mietrechtlichen Sinne. Das reformierte WEG kennt die Unterscheidung zwischen baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr. Vielmehr werden beide Maßnahmearten als bauliche Veränderungen in § 20 WEG gleichermaßen geregelt.

Ankündigung

Bauliche Maßnahmen nach § 15 Nr. 2 WEG sind spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Der Ankündigung von baulichen Maßnahmen bedarf es nach § 555c Abs. 4 BGB entsprechend der Rechtslage bei der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen dann nicht, wenn die Baumaßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die genutzte Sondereigentumseinheit verbunden ist.

Ob die Einwirkungen einer Baumaßnahme unerheblich oder erheblich sind, richtet sich stets nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls. Zu berücksichtigen sind in erster Linie die voraussichtliche Dauer der Maßnahme und ihr voraussichtlicher Umfang. Sind die Mieträume selbst betroffen, ist eine Maßnahme regelmäßig dann erheblich, wenn sie sich über mehrere Stunden hinzieht und das Gebrauchsrecht des Mieters beeinträchtigt. Als insoweit unerheblich wurden der Einbau

eines Wasserzählers^{^[1]},
einer Klingelanlage^{^[2]},
von Rauchwarnmeldern^{^[3]} sowie
der Anschluss der Mietsache an das Breitbandkabelnetz^{^[4]}

angesehen. Im Übrigen ist die Ankündigung Fälligkeitsvoraussetzung für den Duldungsanspruch.

Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über:

die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme.

Hinweis auf Möglichkeit des Härteeinwands

Bei der Ankündigung einer baulichen Maßnahme soll der Drittnutzer gemäß § 555c Abs. 2 BGB auf Form und Frist des Härteeinwands nach § 555c Abs. 3 Satz 2 BGB hingewiesen werden. Jedenfalls besteht eine Duldungspflicht des Nutzers dann nicht, wenn die Baumaßnahme für ihn selbst, seine Angehörigen oder Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Wohnungseigentümers bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als auch anderer Nutzer in dem Gebäude sowie den Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Der Nutzer kann also einen entsprechenden Härteeinwand erheben. Gemäß § 555d Abs. 3 BGB muss der Nutzer dem bauwilligen Wohnungseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitteilen.

Praxis-Beispiel

Fristberechnung

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat eine bauliche Maßnahme in Form einer energetischen Modernisierung beschlossen, die auch Auswirkungen auf die von dem Dritten genutzte Sondereigentumseinheit hat. Dem Nutzer geht das Ankündigungsschreiben am 18. August zu. Härtegründe hat er bis spätestens 30. September in Textform gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, also dem Verwalter, geltend zu machen.

Für Fristlauf ist Hinweis in Ankündigung maßgeblich

Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c BGB entspricht, also sowohl Art, Umfang, voraussichtlicher Beginn und die voraussichtliche Dauer der Baumaßnahme mitgeteilt wurden. Wurde der Nutzer in der Ankündigung der Baumaßnahme nicht auf Form und Frist des Härteeinwands hingewiesen, bedarf die Mitteilung des Nutzers nicht der Form und Frist des § 555d Abs. 3 BGB.

Vermieteter Wohnraum

Betrifft eine Baumaßnahme vermieteten Wohnraum, muss die Ankündigung gegenüber einem Mieter keine Angabe zu einer etwaigen Mieterhöhung enthalten. Denn eine Mieterhöhung betrifft nur das Verhältnis zwischen dem vermietenden Wohnungseigentümer und dem Mieter. Ob der vermietende Wohnungseigentümer nach Durchführung einer Baumaßnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das Recht hat, nach § 559 BGB die Miete zu erhöhen, bestimmt sich allein nach den einschlägigen mietrechtlichen Vorschriften. Entsprechendes gilt dann auch für die Frage, ob der vermietende Wohnungseigentümer gegenüber seinem Mieter die Pflicht zur ordnungsgemäßen Ankündigung der Baumaßnahme erfüllt hat. Diesbezügliche Versäumnisse des vermietenden Wohnungseigentümers berühren die Duldungspflicht des Mieters nach § 15 Nr. 2 WEG nicht. § 15 Nr. 2 WEG regelt auch ausschließlich die Duldungspflicht des Mieters. Etwaige Rechte des Mieters im Zusammenhang mit der Baumaßnahme, wie etwa Aufwendungsersatzansprüche und Sonderkündigungsrechte gegen seinen vermietenden Wohnungseigentümer, bleiben unberührt.