Bauliche Veränderung: Besei... / 1 Grundsätze

Ob die Ermächtigung der Wohnungseigentümer zur Vornahme baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums eine entsprechende Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung erfordert, konnte der BGH bislang offen lassen. Bis zur Klärung dieser Grundsatzfrage sollte die Zustimmung durch förmlichen Beschluss erteilt werden. Einem derartigen Beschluss über die beabsichtigte bauliche Veränderung müssen dabei sämtliche Eigentümer erteilen, die einen über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehenden Nachteil durch die bauliche Veränderung erleiden. Soweit diese Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu der baulichen Veränderung nicht erteilen, also dem Beschlussgegenstand in der Eigentümerversammlung nicht zustimmen, gleichwohl ein entsprechender Beschluss mehrheitlich gefasst wird, müssen diese benachteiligten Wohnungseigentümer den entsprechenden Beschluss anfechten.

 

Achtung

Nicht angefochtener Beschluss wird bestandskräftig

Unterbleibt die Erhebung einer Anfechtungsklage innerhalb der Monatsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG, so erwächst der Beschluss grundsätzlich in Bestandskraft und bindet demnach auch die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer sowie deren Rechtsnachfolger. Ein entsprechender Beseitigungsanspruch kann dann nicht mehr geltend gemacht werden.

 

Achtung

Widersprüchliches Verhalten bei ursprünglicher Zustimmung

Ist ein wirksamer Beschluss über die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung nicht zustande gekommen, kann ein Wohnungseigentümer deren Beseitigung nicht verlangen, wenn er und alle übrigen Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zugestimmt hatten. Hierin läge unter dem Gesichtspunkt widersprüchlichen Verhaltens ein Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nach § 242 BGB.

Wird andererseits etwa mangels Zustimmung der über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer der Beschlussantrag zur Gestattung einer baulichen Veränderung mehrheitlich abgelehnt, ist der bauwillige Wohnungseigentümer gezwungen, den entsprechenden Negativbeschluss anzufechten. Erhebt er nicht innerhalb der Monatsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG Anfechtungsklage, so erwächst auch dieser Negativbeschluss in Bestandskraft. Würde der Wohnungseigentümer trotz Bestandskraft des ablehnenden Beschlusses gleichwohl die bauliche Veränderung vornehmen, bestünde wiederum ein entsprechender Beseitigungsanspruch.

Gleiches gilt für die Fälle, in denen bauliche Veränderungen eigenmächtig und ohne entsprechende Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vorgenommen werden oder ein vermeintlicher Anspruch auf Vornahme einer baulichen Veränderung umgesetzt wird, ein solcher jedoch nicht besteht, jedenfalls nicht ohne entsprechende Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung. Auch dann, wenn etwa der Beschluss über eine bauliche Veränderung inhaltlich unbestimmt und somit nichtig ist, besteht ein Beseitigungsanspruch.

 

Hinweis

Vermieter kann Mieter nicht zu baulichen Veränderungen ermächtigen

Ein Wohnungseigentümer hat keine Rechtsmacht, gegenüber seinem Mieter verbindlich für die Wohnungseigentümergemeinschaft oder andere einzelne Wohnungseigentümer Genehmigungen betreffend eine bestimmte Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch den Mieter zu erteilen. Er kann insbesondere nicht eine benachteiligende bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums genehmigen. Sowohl Mieter als auch vermietender Wohnungseigentümer können auf Beseitigung einer solchen baulichen Veränderung in Anspruch genommen werden.

 

Wichtig

Vereinbartes Zustimmungserfordernis des Verwalters

Ist nach der Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters zu einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich und wurde diese nicht eingeholt, so besteht ein Beseitigungsanspruch auch dann, wenn die ohne Zustimmung vorgenommene bauliche Veränderung keinen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer gemäß § 14 Nr. 1 WEG darstellt.

Ist die Zustimmung des Verwalters zu baulichen Veränderungen erforderlich, handelt es sich hierbei nach allgemeiner Meinung lediglich um ein Vorschalterfordernis. Auch wenn der Verwalter seine Zustimmung zu einer baulichen Veränderung erteilt, bedarf es noch der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Genehmigung dieser baulichen Veränderung.

Begehren nun einzelne Wohnungseigentümer die Beseitigung der baulichen Veränderung als Individualanspruch, hat der Verwalter zu beachten, dass er zur Geltendmachung von Individualansprüchen einzelner Wohnungseigentümer nicht berechtigt ist. Ist der Verwalter also mit Äußerungen einzelner Wohnungseigentümer konfrontiert, gegen die eigenmächtig installierte Parabolantenne oder Markise müsse etwas unternommen werden, hat der Verwalter zunächst eine Eigentümerversammlung einzuberufen, in der er die Beseitigung der Parabolantenne zur Beschlussfassung stellt. Dies ist selbstverständlich dann nicht erforderlich, wenn ohnehin bereits ein oder mehrere Wohnungseigentümer diesen ihnen zustehenden Individualanspruch mittels entsprechender Beseitigungsklage verfolg...

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