Baulärm – Gleichbehandlung von Eigentümern und Mietern

Müssen Anwohner Lärmbelästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten – etwa mit Rücksicht auf das bei Kinderlärm bestehende Toleranzgebot – als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen, gilt dies nach der Rechtsprechung des BGH nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Mieter. Mangels einer ausdrücklichen Vereinbarung kann nicht davon ausgegangen werden, die Mietvertragsparteien hätten einen bei Vertragsabschluss vorgefundenen Wohnstandard zumindest stillschweigend dahin festlegen wollen, dass sich dieser Zustand in Bezug auf Umwelteinflüsse (z. B. Lärm) über die Dauer des Mietverhältnisses hinweg nicht nachteilig verändern darf und der Vermieter seinen Fortbestand jedenfalls im Wesentlichen zu garantieren hat.

Ergänzende Vertragsauslegung

Bei Fehlen von ausdrücklichen Vereinbarungen im Mietvertrag ist diese Frage vielmehr im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unter Rückgriff auf die Verkehrsanschauung zu beantworten. Dabei muss der Vermieter – entgegen einer vielfach vertretenen Auffassung – nicht dafür einstehen, dass sich ein bei Vertragsabschluss bestehendes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert, wenn auch er diese Geräusche (entschädigungslos) zu dulden hätte. In diesem Fall ist der Mieter nicht zur Minderung der Miete berechtigt, da in den neu aufgetretenen Lärmbelästigungen kein Mangel der Mietsache gesehen werden kann. Der Mieter kann nur verlangen, dass der Vermieter einen von ihm nicht mehr zu duldenden Geräuschanstieg gegenüber dem Dritten abwehrt oder ihm eine Minderung zubilligt, wenn auch der Vermieter selbst von dem Dritten für eine wesentliche, aber als ortsüblich zu duldende Störung einen Ausgleich verlangen kann (BGH, Urteil v. 29.4.2015, VIII ZR 197/14).

Situationsgebundenheit der Mietwohnung

Aus diesem BGH-Urteil ergibt sich, dass der Mieter an der Situationsgebundenheit der gemieteten Wohnung bzw. des Grundstücks und der aus der Nachbarschaft entstammenden Einwirkungen einschließlich der damit verbundenen Veränderungsrisiken generell teilnimmt. Daher gelten die vom BGH aufgestellten Grundsätze nicht nur für Kinderlärm, sondern nach neuen Urteilen des LG München I und des LG Berlin z. B. auch für den Lärm einer Großbaustelle. Auch hier kann sich der Vermieter bei fehlenden eigenen Abwehrmöglichkeiten (z. B. weil die Immissionsrichtwerte nicht überschritten wurden) auf einen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters berufen.

Vermieter trägt Beweislast

Allerdings ist der Vermieter hierfür darlegungs- und beweispflichtig. Kann der Vermieter diesen Beweis nicht führen, ist die Anfertigung eines Lärmprotokolls oder die Durchführung von Lärmmessungen seitens des Mieters nicht erforderlich, da es auf der Hand liegt, dass es bei einer Großbaustelle zu einem erheblichen Aufkommen an Baufahrzeugen sowie zu Verkehr und Maschineneinsatz mit den daraus notwendigerweise folgenden Lärm- und Schmutzemissionen kommt. Ausreichend ist daher grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es sich handelt, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr aufgetreten sind.

(LG München I, Urteil v. 14.1.2016, 31 S 20691/14, ZMR 2016 S. 290; LG Berlin, Urteil v. 9.2.2016, 63 S 177/15, GE 2016 S. 329)

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