Weicht die Bauausführung vom Aufteilungsplan in der Abgrenzung von Sondereigentum ab, so ist wie folgt zu differenzieren: Wird ein Raum des Sondereigentums teilweise baulich in das andere Sondereigentum einbezogen, so gehört dieser Raumteil nicht zum anderen Sondereigentum. Vielmehr hat der insoweit beeinträchtigte Wohnungseigentümer einen Anspruch auf erstmalige plangerechte Herstellung gegen die übrigen Wohnungseigentümer.[1]
Kellerwand falsch errichtet
Soll der Keller eines Wohnungseigentümers nach dem Aufteilungsplan etwa 8 m² groß sein, ist aber die Trennwand zum angrenzenden Keller eines anderen Wohnungseigentümers falsch gezogen, sodass der Keller tatsächlich nur eine Größe von 4 m² hat, besteht ein Anspruch auf erstmalige plangemäße Herstellung.
Sind andererseits im Aufteilungsplan Räume als Gemeinschaftseigentum eingezeichnet, werden tatsächlich aber ins Sondereigentum einbezogen, so bleibt es beim Gemeinschaftseigentum.[2] Die Wohnungseigentümer sind aber aus der ihnen obliegenden Treuepflicht gehalten, ihre Vereinbarung der veränderten Lage anzupassen und eine angemessene Lösung für die entstandenen Schwierigkeiten zu suchen. Stets soll insoweit zunächst die tatsächliche Bauausführung möglichst dem Aufteilungsplan entsprechend angepasst werden. Ist dies nicht möglich, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, die Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan der tatsächlichen Bebauung anzupassen, soweit ihnen dies – ggf. auch gegen Ausgleichszahlungen – zumutbar ist.[3]
Vereinbarung über abweichende Bauausführung
Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem teilenden Eigentümer eine von dem Teilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, ist hinsichtlich der sich daraus ergebenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums nicht Störer und daher gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht zur Beseitigung des planwidrigen Zustands verpflichtet.[4]
Umsetzung eines Sonderwunsches nach Entstehen der werdenden Gemeinschaft
Nicht selten vereinbaren Wohnungserwerber mit dem Bauträger Sonderwünsche, die Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum haben. Mit der Entstehung einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft verliert der Bauträger allerdings seine uneingeschränkte Verfügungsbefugnis. Sofern er auf Veranlassung eines künftigen Wohnungseigentümers eine Änderung am Gemeinschaftseigentum vornimmt und eine werdende Eigentümergemeinschaft bereits entstanden ist, handelt es sich dabei um eine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG. Der Erwerber von Wohnungseigentum, der mit dem teilenden Bauträger eine partiell planwidrige Errichtung der Wohnungseigentumsanlage vereinbart, ist allerdings weder mittelbarer Handlungsstörer noch Zustandsstörer.[5] Von ihm selbst kann demnach nicht die Beseitigung der baulichen Veränderung verlangt werden. Er ist allerdings zur Duldung der Beseitigung verpflichtet.
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